July 27, 2024
July 27, 2024
רכישת דירה היא החלטה משמעותית ויקרה הדורשת תכנון קפדני וייעוץ מומחים. במדריך מקיף זה, מומחה לדיני מקרקעין עו"ד אהוד גולן חולק את תובנותיו לגבי השלבים והבדיקות החיוניים שיש לבצע לפני סגירת כל עסקה. המאמר מדגיש את החשיבות של שכירת אנשי מקצוע, כגון עורכי דין למכירה, שמַאי ויועצי משכנתאות, כדי להבטיח עסקה חלקה. הוא גם מדגיש את הסיכונים והמכשולים הפוטנציאליים שניתן להימנע מהם על ידי ביצוע בדיקות מקיפות טרום הרכישה, ובכך לחסוך מרוכשי הדירות ביצוע טעויות יקרות.
חשיבות שכירת אנשי מקצוע
כשמדובר ברכישת דירה, סוד ההצלחה של העסקה טמון בשימוש באנשי מקצוע. לדברי עו"ד אהוד גולן, מומחה לדיני מקרקעין ועסקאות מכירה, שכירת אנשי מקצוע בתחומים שונים חיונית כדי להבטיח שתבצעו השקעה נבונה ותגנו על זכויותיכם. בסעיף זה נדון בתפקידם של עורכי דין למכירה, שמַאי ויועצי משכנתאות.
עורכי דין למכירה
עורך דין למכירה ממלא תפקיד חיוני בביצוע בדיקות משפטיות במהלך תהליך רכישת הדירה. הם אחראים לוודא שהזכויות על הנכס רשומות כראוי, שקיימת תיעוד משפטי תקין ושהזכויות על הקרקע מאומתות. על ידי שכירת עורך דין למכירה, תוכלו להיות שקטים בידיעה שכל ההיבטים המשפטיים של העסקה תקינים וכי זכויותיכם מוגנות.
שמַאי שמאי הוא איש מקצוע חיוני נוסף שעליך להעסיק בעת רכישת דירה. הוא אחראי לבדוק את הנכס לאיתור אי סדרים בבנייה ולהעריך את שוויו. שמאי, באמצעות ביצוע בדיקה יסודית, יכול לזהות בעיות פוטנציאליות העלולות להשפיע על ערך הנכס או להוביל לתיקונים יקרים בעתיד. קבלת הערכת שווי מדויקת של הנכס חיונית לצורך קבלת משכנתא ולוודא שאתה משלם מחיר הוגן עבור הדירה.
יועצי משכנתאות
לפני חתימה על מסמכים או התחייבות כלשהי, חיוני להתייעץ עם יועץ משכנתאות. יועץ משכנתאות עוזר לך להבין את היכולת הפיננסית שלך ולקבוע אם אתה יכול להרשות לעצמך לרכוש את הדירה. הם גם ינחו אותך בתהליך האישור המוקדם, שהוא חיוני לצורך קבלת הלוואת משכנתא. על ידי עבודה עם יועץ משכנתאות, אתה יכול להימנע מהוצאות יתר מבחינה כלכלית ולהבטיח שאתה עושה השקעה נבונה.
בדיקות טרום רכישה וחשיבותן
חיוני לבצע בדיקות טרום רכישה לפני חתימה על מסמכים או התחייבות כלשהי. בדיקות אלה מסייעות בזיהוי בעיות וסיכונים פוטנציאליים הקשורים לנכס, ומאפשרות לך לקבל החלטה מושכלת ולהימנע מטעויות יקרות. בסעיף זה נדון בחשיבות הבדיקות טרום הרכישה ומשמעותן בתהליך רכישת הדירה.
חשיבות ביצוע בדיקות לפני חתימה על מסמכים כלשהם עו"ד גולן מדגיש כי יש לבצע את כל הבדיקות טרם חתימת הקונה על מסמך או טיוטה כלשהם לרכישת הנכס. אם תחתום לפני ביצוע הבדיקות יהיה קשה מאוד לשנות דברים בהסכם, שכן כבר הסכמת להם. על ידי ביצוע בדיקות טרום הרכישה, תוכל לוודא שכל הבעיות הפוטנציאליות מטופלות לפני שתתחייב לרכישה, מה שנותן לך הזדמנות לנהל משא ומתן מחדש על תנאי ההסכם או לסגת מהעסקה במידת הצורך.
בעיות נפוצות שמתגלות בבדיקות טרום הרכישה
כמה בעיות נפוצות שעשויות להתגלות במהלך בדיקות טרום הרכישה כוללות אי סדרים בבנייה, בעיות משפטיות עם בעלות הנכס ובעיות עם דיירים קיימים. על ידי זיהוי בעיות אלה מראש, תוכל לטפל בהן באופן יזום ולהבטיח שהן לא יגרמו לבעיות בהמשך הדרך.
כיצד לטפל בבעיות שנמצאו במהלך הבדיקות
אם מתגלות בעיות במהלך בדיקות טרום הרכישה, חיוני לטפל בהן במהירות. עורך דין מנוסה ידע למצוא ולעגן בחוזה את כל הסעיפים שיכולים למצוא פתרונות. לא תמיד ניתן, אך במקרים רבים כן. כדאי לבצע בדיקות מקדימות – הן חוסכות עסקה במידה ולא נמצאו פתרונות והגעה לעמק השוויון.
תפקיד הבנקים בתהליך רכישת דירה
לבנקים יש תפקיד משמעותי בתהליך רכישת דירה, שכן הם אחראים על מתן הלוואות משכנתא לרוכשים. בסעיף זה נדון כיצד הבנקים מעריכים את היכולת הכלכלית של הקונה, קובעים את שווי הנכס ומבטיחים שהנכס שווה את ההלוואה.
הערכת היכולת הכלכלית של הקונה בעת הגשת בקשה למשכנתא, הבנק יבחן שני דברים: את היכולת הכלכלית של הקונה ואת שווי הנכס ביחס להלוואה. הבנק יבדוק האם הקונה יוכל לעמוד בהחזרי ההלוואה ולוודא שיש לו הכנסה יציבה והיסטוריית אשראי טובה. הערכת הלווה חיונית על מנת לקבוע האם הוא זכאי למשכנתא וכמה יוכל ללוות.
קביעת שווי הנכס והזכאות למשכנתא
בנוסף להערכת היכולת הכלכלית של הקונה, הבנק יקבע גם את שווי הנכס. לשם כך, יבוצע הליך שמאות על ידי שמאי מקצועי. השמאי יבחן את הנכס, יעריך את מצבו וישווה אותו לנכסים דומים באזור על מנת לקבוע את שווי השוק שלו. מידע זה חיוני לבנק על מנת לקבוע האם הנכס שווה את ההלוואה ואם הוא יכסה את ההלוואה במקרה שהקונה לא יעמוד בתשלומים וייאלץ לממש את הנכס.
הבטחת שווי הנכס ביחס להלוואה
הדאגה העיקרית של הבנק בעת מתן משכנתא היא להבטיח שהנכס שווה את סכום ההלוואה. זאת משום שהנכס משמש כבטוחה להלוואה והבנק צריך לוודא שיוכל להחזיר את השקעתו במקרה שהלווה יפסיק לשלם את ההלוואה. על ידי ביצוע בדיקות מקיפות טרם הרכישה ועבודה עם אנשי מקצוע כמו שמאי ועורכי דין העוסקים במקרקעין, ניתן להבטיח שהנכס שווה את ההלוואה ולמזער את הסיכון להיתקל בבעיות מול הבנק.
שיקולי דיירים והליכי פינוי
בעת רכישת דירה, יש לקחת בחשבון את נוכחותם של דיירים קיימים ואת ההליכים המשפטיים הנדרשים לפינוי דיירים. בסעיף זה נדון כיצד לזהות דיירים קיימים, מהם ההליכים המשפטיים לפינוי דיירים וכיצד להתכונן לסיבוכים אפשריים.
זיהוי דיירים קיימים לפני שמחליטים לרכוש דירה, חיוני לקבוע האם דייר מתגורר כעת בנכס. ניתן לעשות זאת על ידי ביצוע בדיקה יסודית של הנכס ועריכת סקירה של כל מסמך רלוונטי, כגון חוזי שכירות או רישומי שכירות. חיוני לטפל בסוגיית הדיירים הקיימים לפני חתימה על מסמכים כלשהם, מכיוון שהדבר עלול להשפיע על תנאי ההסכם ועל יכולתך לתפוס חזקה בנכס.
נהלים משפטיים לפינוי דיירים
אם דייר מתגורר כעת בדירה, יהיה עליך לפעול בהתאם לנהלים המשפטיים המתאימים לפינוי דיירים. ייתכן שיהיה צורך לספק לדייר הודעה בכתב על סיום השכירות, להציע לו פיצוי על המעבר או לנהל משא ומתן על הסכם לפינוי מרצון של הדייר מהנכס. חיוני לעבוד עם עורך דין מכירות שמנוסה בטיפול במקרי פינוי דיירים כדי להבטיח שהתהליך יבוצע באופן חוקי ויעיל.
היערכות לסיבוכים אפשריים
פינוי דיירים עלול להיות לפעמים תהליך מורכב ולוקח זמן, וחיוני להיות ערוך לסיבוכים אפשריים. ייתכן שיהיה צורך להקצות כספים נוספים עבור שכר טרחת עורך דין או פיצויים, לפתח תוכנית חירום לאיחור באכלוס או להיות מוכן לנהל משא ומתן עם הדייר אם הוא מסרב לפנות את הנכס. על ידי תכנון מראש ועבודה עם עורך דין מכירות מיומן, ניתן למזער את הסיכון לסיבוכים ולהבטיח מעבר חלק לדירה החדשה שלך.
היתרונות הכספיים של בדיקות מקיפות לפני הרכישה
ביצוע בדיקות מקיפות לפני הרכישה יכול להעניק יתרונות כספיים משמעותיים ולהגן על ההשקעה שלך בטווח הארוך. בסעיף זה נדון כיצד בדיקות אלה יכולות לעזור לך להימנע מטעויות יקרות, להבטיח עסקה הוגנת ולהגן על ההשקעה שלך.
הימנעות מטעויות יקרות בדיקות מקיפות לפני הרכישה מאפשרות לזהות בעיות פוטנציאליות שעלולות להוביל לתיקונים יקרים או לסכסוכים משפטיים בעתיד. בדיקות אלה מסייעות במניעת עסקאות גרועות וחוסכות הוצאות משמעותיות בהמשך הדרך.
הבטחת עסקה הוגנת
בדיקות מקיפות לפני הרכישה, כגון הערכת שווי ובדיקות משפטיות, מסייעות לקבוע האם אתם מקבלים הצעה הוגנת עבור הדירה. בדיקות אלה מספקות מידע רב ערך על שווי הנכס, מצבו וכל בעיה פוטנציאלית שעשויה להשפיע על ערכו. מידע זה מאפשר לנהל משא ומתן על מחיר הוגן ולהבטיח שלא תשלמו מחיר מופקע עבור הנכס.
הגנה על ההשקעה שלכם
בדיקות לפני הרכישה חיוניות להגנה על ההשקעה שלכם בדירה. זיהוי בעיות פוטנציאליות וטיפול בהן לפני ביצוע הרכישה מפחיתים את הסיכון להיתקל בבעיות בעתיד ומבטיחים שההשקעה שלכם מוגנת.
רכישת דירה היא החלטה משמעותית ויקרה שדורשת תכנון קפדני וייעוץ מקצועי. על ידי ביצוע ההנחיות של מומחה דיני המקרקעין עו"ד אהוד גולן וביצוע בדיקות מקיפות לפני הרכישה, אתם יכולים להבטיח עסקה חלקה ולהגן על ההשקעה שלכם. שכירת אנשי מקצוע כגון עורכי דין העוסקים במכירות, שמַאי ומשכנתאות חיונית להתמצאות במורכבויות של תהליך רכישת הדירה ולהבטחת ביצוע השקעה נבונה. על ידי התייחסות רצינית לתהליך וקבלת ייעוץ מקצועי, ניתן להימנע מטעויות יקרות וליהנות מיתרונות הבעלות על דירה בביטחון.
כיצד מתנהלת בדיקת אבהות? מה ההבדל בין תביעות המתנהלות בבית הדין הרבני לבין ביהמ”ש למשפחה ומה השלכה של ילד המוגדר ממזר? עו”ד נילי שץ מסבירה
לפי הערכות, במדינות שונות בעולם יש אחוז ניכר, כ-20%, של ילדים שנולדו כתוצאה מרומן מחוץ לנישואין.
הנתונים הללו משתנים ממדינה למדינה. על פי מחקר שנערך על ידי משרד הבריאות הבריטי בשנת 2022, כ-25% מהילדים שנולדו כתוצאה מרומן בבריטניה ואינם חיים עם אביהם הביולוגי.
בדיקת אבהות היא בדיקה גנטית שמטרתה לקבוע האם אדם מסוים הוא האב הביולוגי של ילד מסוים.
הבדיקה מבוססת על השוואה בין ה-DNA של האב המיועד לבין ה-DNA של הילד.
עו”ד נילי שץ, המתמחה בדיני משפחה, מסבירה מתי נדרשת בדיקת אבהות ומה ההבדל בין הליכים המתקיימים בבית הדין הרבני לבין אלו המתקיימים בבית המשפט לענייני משפחה.
“שינויים חברתיים, היסטוריים ותרבותיים הובילו למציאות חדשה מבחינת כלל נושא האבהות. זה נוגע לסוגי משפחה שונים שהולכים והופכים שכיחים וגם לרשתות החברתיות. למעשה, מאז ומעולם נולדו ילדים מחוץ לנישואין.
תמיד הייתה איזו עקומה בכל מקום בעולם שבו היה אחוזון שהילדים הם לא הילדים של ההורים שלהם, כמו בבריטניה ששם יש אחוז מאוד גבוה. בארץ זה מקבל משנה תוקף כי יש את נושא הממזרות. בניגוד למדינות רבות אחרות, אצלנו פרט לחוקים ולבתי המשפט אנחנו שואבים משמעות גם מן ההלכה”.
עו”ד שץ: “בחוק אין שום הגדרה להורות וכשאין הגדרה מסוימת בחוק, הולכים למקורות. משם מתחילות הבעיות, שם זה מתחיל להסתבך.
בעיקרון יש את העניין של הורה שהוא ההורה, ויש אפוטרופסות. הורה במונח הרגיל זה הורה ששני ההורים יצרו את הילד.
אולם, כיום הרבה מאוד צורות להביא ילדים לעולם, אם זה בהורות משותפת, בפונדקאות בארץ, בפונדקאות בחו”ל, לכל מקרה יש את המאפיינים שלו שיוצרים את המורכבות שלו”.
שץ מתייחסת, בין השאר, לפס”ד של השופט נפתלי שילה, בעודו שופט שלום. אז הגיע לשולחנו מקרה של אישה שהביאה לעולם ילד בהליך פונדקאות בהודו.
זו לא הייתה פונדקאות רגילה משום שהילד נוצר הן מתרומת ביצית והן מתרומת זרע, כלומר ללא מטען גנטי של האם כלל.
כשהאם ביקשה להכניס את התינוק לישראל דרשו ממנה בדיקה גנטית. השופט שילה קבע אז כי למרות שהיא איננה בעלת מטען גנטי היא האם.
“פסק הדין הזה מחבר אותי לפרשת אסותא“, אומרת עו”ד שץ.
“על הסוגייה של האם הנושאת את הילד ברחמה ועל המשמעות שיש בכך. הרב לאו, נשיא ביה”ד הרבניים וגם ד”ר יאיר שיבר ציינו בהתייחס לפרשה הזו כי יש דברים חשובים בעולם הזה בזה שהילד נמצא בתוך רחם מסוים.
הוא מקבל את הדברים של האמא ואת הריחות שלה ואת האופי שלה, יש לזה משמעות. היה על זה ויכוח מאוד גדול. מה שונה, לדעתי,? כשאת הולכת לעשות IVF את בעצם מייצר ילד, אם בטעות הוא בעצם נטמן ברחם של מישהי אחרת, זו לא בעיה שלך בעיקרון כהורה הביולוגי. יש כאן עניין מאוד כאוב ומאוד מסובך”.
– מדוע ביה”ד הרבניים לא מוכנים לאשר בדיקה גנטית לילדים כשאחד מההורים מבקש זאת?
עו”ד שץ: “מבחינת בתי המשפט, במרבית המקרים המטען הגנטי גובר על הכל. זאת, בניגוד למקורות ולחוו”ד של אחרים.
מאחר, שהעמדה היא כי לילד יש זכות לדעת מאיפה בא ולגדול עם מי שהוא אמור לגדול איתו.
בביה”ד הרבני נושא הממזרות תופס מקום עיקרי. למרות שמדובר בעניין עתיק הוא עדיין קיים.
ההגדרה של ממזר זה ילד שנולד לאישה יהודייה שנישאה ליהודי, והרתה מחוץ לנישואין ליהודי.
מי שהוגדר כממזר הוא פסול חיתון וזו ההשלכה של העניין. במשך השנים צצו מיתוסים רבים סביב נושא הממזרות, אבל זו למעשה ההגדרה.
הסנקציה היחידה לילד ממזר הוא שהוא אינו יכול להתחתן ברבנות. אבל זו גם הסיבה שבתי הדין הרבניים לא ממהרים לאשר בדיקות גנטיות לילדים.
כאשר מגיע לפתחו של בית הדין הרבני תיק ובו חשד כי הילד הוא תוצאה של רומן, אז הגישה היא שטובת הקטין גוברת על הכל.
אם יש אחוז קטן ביותר להחליט שהילד הוא ממזר לא יבצעו את הבדיקה. יש מקרים שבהם לא יודעים אם התוצאה תהיה שיהיה ממזר או לא, אפשר לפנות לביה”ד הרבני הגדול, לנשיא, והוא יכתוב חוו”ד בעניין הזה וזה מה שיקבע, וזה יקבע גם בביהמ”ש”.
עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר במדריך מיוחד על כל מה שצריך לדעת כדי להיערך לתקופת הנישואים: על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם
ההלכה היהודית קובעת כי נישואים הם עסקה משפטית בין שני אנשים.
על מנת שהנישואים יהיו תקפים מבחינה הלכתית, על שני הצדדים לעמוד בשורה של תנאים משפטיים. עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר, מסביר במדריך מיוחד על הצעדים החשובים בטרם תיכנסו תחת החופה – על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם.
לפי היהדות, הגיל המינימלי לנישואים הוא החל מגיל 18 ואילך.
כדי להיכנס בברית הנישואים על הצדדים לתת את הסכמתם החופשית לנישואים.
על כך, ישנן עוד סוגיות נוספות הקבועות את גבולות המותר, כמו איסור על נישואים בין קרובי משפחה, שאלת היהדות של בני הזוג והלכות הנוגעות למי שהיה נשוי כבר בעבר.
לדברי עו”ד אלעד זמיר, ישנם שני נושאים שחשוב לשים אליהם לב לפני שמתחתנים.
“הנושא הראשון”, הוא אומר, “הוא נושא הכתובה. תחת החופה נחתם מסמך כתובה, מסמך הכתובה הוא מסמך מחייב ומשפטי לכל דבר ועניין”.
עו”ד זמיר: “רבים היו רוצים לחשוב כך, אך המציאות אחרת.
מסמך כתובה הוא, לצורך העניין, כמו צ’ק.
חתמת עליו – זה מחייב אותך. הכתובה היא מעין תעודת ביטוח שהחתן מספק לאישה.
התרגום של הדבר הוא ‘אם אני ארצה להתגרש ואת לא תרצי – זה סכום הפיצוי שאני אשלם לך'”.
אולם, לדברי עו”ד זמיר, לא רק הסכום הוא הקובע בכתובה.
“הכתובה”, הוא מוסיף, “קובעת שהגבר מתחייב לפרנס את האישה, לדאוג לכל צרכיה, ודברים נוספים. יש נושא שכמעט ואינו מדובר, שלא ניתן לבחור אותו והוא נקרא ‘מדור אלמנה’.
מה זה אומר? שאם חס ושלום הגבר ילך לעולמו, האישה תוכל להישאר בדירה שלו, גם אם הוא הוריש אותה לאחרים, גם הם לא יוכלו לפנות אותה”.
עו”ד זמיר: “הבחירה היא בסכום שנכתב בכתובה. מה כתובים בסכום זו שאלת מיליון הדולר.
בסופו של יום מדובר בבחירה של החתן.
יש כתובה אשכנזית, שם מדובר בסכום קבוע, שגם לא שואלים את החתן, הסכום נקרא ‘200 זקוקים כסף’, שיעורו כיום הוא כאלפיים דולר, סכום סמלי בהחלט.
לעומת זאת, בעדות המזרח, אפשר למלא בסכום באמת את מה שהחתן רוצה. ניתן לרשום אלף שקלים בלבד, 18 אלף שקלים ואפילו מיליון שקלים.
“חשוב מאוד לדעת, במיוחד בשנים האחרונות, כי כשמגיעים לביה”ד הרבניים תביעות סביב הכתובה, הדיינים מחייבים בסכומים גבוהים. מצד שני, אם מישהו התחייב על סכום מופרך, למשל 18 מיליון שקלים, אז ככל הנראה בית הדין יאמר כי מדובר בכתובה מוגזמת, ויחייבו את הגבר בסכום נמוך, על פי רוב בין 120-180 אלף שקלים”.
עו”ד זמיר: “נכון, זה סוג של הסכם ממון, הוא מתייחס לחובה של הבעל לפרנס את אשתו ולשמר רמת חיים נאותה. לצד זאת יש עניינים כמו מדור אלמנה ואחרים”.
עו”ד זמיר: “נושא שני, שהוא חשוב עד מאוד לדעתי, הוא הסכם הממון.
החוק שמגדיר ומסדיר את יחסי הממון בין בני זוג הוא חוק יחסי ממון.
חוק זה קובע שכל מה שהבאת איתך לחתונה נשאר שלך ואילו מה שצברת בזמן הנישואים משותף.
לעומת זאת, אם קיבלת ירושה או מתנה זה רכוש שנשאר אצלך ולא מתחלק.
אז למה לחתום על הסכם ממון אם יש הגנה? התשובה פשוטה – כי הפסיקה שדרגה את חוק יחסי ממון.
אומרת הפסיקה, כי כאשר אתה לוקח רכוש לפני הנישואים ומשתף עם בת הזוג שלך, אז בהחלט יכול להיות שלמרות שהרכוש הוא לפני הנישואים הוא יתחלק שווה בשווה בין בני הזוג חרף חוק יחסי ממון.
באופן עקרוני, רק מעבר מגורים לא מספק.
אבל אם יש מעבר מגורים וגם שיפצתם את הנכס, או נתת לה הרגשה או באמירה או בכתיבה להבין שיש לה חלק בנכס, בהחלט הדבר הזה יכול להוות כוונת שיתוף ותצטרך להתחלק איתה ברמה כזו או אחרת באותה דירה שהבאת לפני החתונה.
למרות חוק יחסי ממון תצטרך להתחלק, אלא אם כן עשית הסכם ממון שהעניינים הללו מוגדרים בה”.
עו”ד זמיר: בדיוק מהסיבה הזו, אני טוען כי עורך דין שעורך הסכם ממון הוא 80 אחוז פסיכולוג ו-20 אחוז עו”ד.
מי שחותם על הסכם ממון, צריך להבין ולדעת על מה הוא חותם, עלינו, עורכי הדין, מוטלת החובה להסביר לצדדים את כל מה שצריך בצורה הטובה ביותר.
הסכם ממון יכול להיות גם הפוך, לא רק הפרדה אלא גם שיתוף – לקבוע שככל שיש לנו ילד אחד אז יהיה שיתוף מסוים של אחוזים מסוימים, או בהתאם לכל שנת נישואים וכן הלאה.
הסכם ממון טוב, איכותי, לא כזה שמורידים מהאינטרנט, אצל עו”ד שמבין את הנפשות הפועלות, צריך להבין את תרבות האנשים. אצלנו במשרד יש למשל מחלקה בינלאומית שמתעסקת עם תושבי חו”ל, התרבות של מי שבא מצרפת היא שונה לחלוטין משלנו.
זה עולם בפני עצמו וצריך להבין מי נמצא לפנינו ולפי זה להכין הסכם ממון אידיאלי, שגם יהיה רומנטי עד כמה שאפשר”.
ומה לגבי ידועים בציבור, שאינם מחויבים זה לזה כדת וכדין?
לדברי עו”ד זמיר, מבחינה כלכלית אין במצב זה כל חיסכון.
“יש מי שסבור כי אצל ידועים בציבור יש פחות שיתוף, אבל פסיקה מהתקופה האחרונה של בית המשפט העליון דווקא קובעת כי אצל ידועים בציבור ככל שיש שיתוף הוא באופן שווה, כלומר אין שיתוף חלקי או שיתוף מוחלש”.
עו”ד זמיר: “כלומר, אם גבר חי במשך עשור עם בת הזוג ללא נישואים, ייתכן והוא ייאלץ לחלוק עימה גם את הרכוש שהוא הביא עימו בטרם הזוגיות.
זאת, לעומת זוג נשוי שבעניינם ייקבע שיש פחות שיתוף. למעשה, לפי זה, בני זוג נשואים מגנים על הרכוש מלפני הנישואים ולכן ידועים בציבור חייבים אף יותר לחתום על הסכם ממון, כי אחרת הרכוש שלהם חשוף לחלוקה עם בני הזוג אף שהם לא מעוניינים בכך”.
עו”ד זמיר קורא לזוגות לפני נישואים או לאחריהם, כמו גם לידועים בציבור, לפנות לייעוץ משפטי בטרם יכריעו בסוגיה.
כך, גם על מנת שיבינו וידעו לקראת מה הם הולכים.
“בסופו של יום”, הוא מסכם, “אצל מרבית הזוגות הרכוש שלהם כולל דירה, בית, מכוניות, אנחנו לא מדברים על כסך קטן אלא על מיליוני שקלים בדרך כלל. לכן, צריך להתייעץ, לשמוע את כל האפשרויות ולעשות זאת בצורה החכמה ביותר”.
ההלכה היהודית קובעת כי נישואים הם עסקה משפטית בין שני אנשים. על מנת שהנישואים יהיו תקפים מבחינה הלכתית, על שני הצדדים לעמוד בשורה של תנאים משפטיים. עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר, מסביר במדריך מיוחד על הצעדים החשובים בטרם תיכנסו תחת החופה – על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם.
לפי היהדות, הגיל המינימלי לנישואים הוא החל מגיל 18 ואילך. כדי להיכנס בברית הנישואים על הצדדים לתת את הסכמתם החופשית לנישואים. על כך, ישנן עוד סוגיות נוספות הקבועות את גבולות המותר, כמו איסור על נישואים בין קרובי משפחה, שאלת היהדות של בני הזוג והלכות הנוגעות למי שהיה נשוי כבר בעבר.
לדברי עו”ד זמיר, ישנם שני נושאים שחשוב לשים אליהם לב לפני שמתחתנים. “הנושא הראשון”, הוא אומר, “הוא נושא הכתובה. תחת החופה נחתם מסמך כתובה, מסמך הכתובה הוא מסמך מחייב ומשפטי לכל דבר ועניין”.
עו”ד זמיר: “רבים היו רוצים לחשוב כך, אך המציאות אחרת. מסמך כתובה הוא, לצורך העניין, כמו צ’ק. חתמת עליו – זה מחייב אותך. הכתובה היא מעין תעודת ביטוח שהחתן מספק לאישה. התרגום של הדבר הוא ‘אם אני ארצה להתגרש ואת לא תרצי – זה סכום הפיצוי שאני אשלם לך'”.
אולם, לדברי עו”ד זמיר, לא רק הסכום הוא הקובע בכתובה. “הכתובה”, הוא מוסיף, “קובעת שהגבר מתחייב לפרנס את האישה, לדאוג לכל צרכיה, ודברים נוספים. יש נושא שכמעט ואינו מדובר, שלא ניתן לבחור אותו והוא נקרא ‘מדור אלמנה’. מה זה אומר? שאם חס ושלום הגבר ילך לעולמו, האישה תוכל להישאר בדירה שלו, גם אם הוא הוריש אותה לאחרים, גם הם לא יוכלו לפנות אותה”.
עו”ד זמיר: “הבחירה היא בסכום שנכתב בכתובה. מה כתובים בסכום זו שאלת מיליון הדולר. בסופו של יום מדובר בבחירה של החתן. יש כתובה אשכנזית, שם מדובר בסכום קבוע, שגם לא שואלים את החתן, הסכום נקרא ‘200 זקוקים כסף’, שיעורו כיום הוא כאלפיים דולר, סכום סמלי בהחלט. לעומת זאת, בעדות המזרח, אפשר למלא בסכום באמת את מה שהחתן רוצה. ניתן לרשום אלף שקלים בלבד, 18 אלף שקלים ואפילו מיליון שקלים.
“חשוב מאוד לדעת, במיוחד בשנים האחרונות, כי כשמגיעים לביה”ד הרבניים תביעות סביב הכתובה, הדיינים מחייבים בסכומים גבוהים. מצד שני, אם מישהו התחייב על סכום מופרך, למשל 18 מיליון שקלים, אז ככל הנראה בית הדין יאמר כי מדובר בכתובה מוגזמת, ויחייבו את הגבר בסכום נמוך, על פי רוב בין 120-180 אלף שקלים”.
עו”ד זמיר: “נכון, זה סוג של הסכם ממון, הוא מתייחס לחובה של הבעל לפרנס את אשתו ולשמר רמת חיים נאותה. לצד זאת יש עניינים כמו מדור אלמנה ואחרים”.
עו”ד זמיר: “נושא שני, שהוא חשוב עד מאוד לדעתי, הוא הסכם הממון. החוק שמגדיר ומסדיר את יחסי הממון בין בני זוג הוא חוק יחסי ממון. חוק זה קובע שכל מה שהבאת איתך לחתונה נשאר שלך ואילו מה שצברת בזמן הנישואים משותף. לעומת זאת, אם קיבלת ירושה או מתנה זה רכוש שנשאר אצלך ולא מתחלק. אז למה לחתום על הסכם ממון אם יש הגנה? התשובה פשוטה – כי הפסיקה שדרגה את חוק יחסי ממון. אומרת הפסיקה, כי כאשר אתה לוקח רכוש לפני הנישואים ומשתף עם בת הזוג שלך, אז בהחלט יכול להיות שלמרות שהרכוש הוא לפני הנישואים הוא יתחלק שווה בשווה בין בני הזוג חרף חוק יחסי ממון. באופן עקרוני, רק מעבר מגורים לא מספק. אבל אם יש מעבר מגורים וגם שיפצתם את הנכס, או נתת לה הרגשה או באמירה או בכתיבה להבין שיש לה חלק בנכס, בהחלט הדבר הזה יכול להוות כוונת שיתוף ותצטרך להתחלק איתה ברמה כזו או אחרת באותה דירה שהבאת לפני החתונה. למרות חוק יחסי ממון תצטרך להתחלק, אלא אם כן עשית הסכם ממון שהעניינים הללו מוגדרים בה”.
עו”ד זמיר: בדיוק מהסיבה הזו, אני טוען כי עורך דין שעורך הסכם ממון הוא 80 אחוז פסיכולוג ו-20 אחוז עו”ד. מי שחותם על הסכם ממון, צריך להבין ולדעת על מה הוא חותם, עלינו, עורכי הדין, מוטלת החובה להסביר לצדדים את כל מה שצריך בצורה הטובה ביותר. הסכם ממון יכול להיות גם הפוך, לא רק הפרדה אלא גם שיתוף – לקבוע שככל שיש לנו ילד אחד אז יהיה שיתוף מסוים של אחוזים מסוימים, או בהתאם לכל שנת נישואים וכן הלאה. הסכם ממון טוב, איכותי, לא כזה שמורידים מהאינטרנט, אצל עו”ד שמבין את הנפשות הפועלות, צריך להבין את תרבות האנשים. אצלנו במשרד יש למשל מחלקה בינלאומית שמתעסקת עם תושבי חו”ל, התרבות של מי שבא מצרפת היא שונה לחלוטין משלנו. זה עולם בפני עצמו וצריך להבין מי נמצא לפנינו ולפי זה להכין הסכם ממון אידיאלי, שגם יהיה רומנטי עד כמה שאפשר”.
ומה לגבי ידועים בציבור, שאינם מחויבים זה לזה כדת וכדין? לדברי עו”ד זמיר, מבחינה כלכלית אין במצב זה כל חיסכון. “יש מי שסבור כי אצל ידועים בציבור יש פחות שיתוף, אבל פסיקה מהתקופה האחרונה של בית המשפט העליון דווקא קובעת כי אצל ידועים בציבור ככל שיש שיתוף הוא באופן שווה, כלומר אין שיתוף חלקי או שיתוף מוחלש”.
עו”ד זמיר: “כלומר, אם גבר חי במשך עשור עם בת הזוג ללא נישואים, ייתכן והוא ייאלץ לחלוק עימה גם את הרכוש שהוא הביא עימו בטרם הזוגיות. זאת, לעומת זוג נשוי שבעניינם ייקבע שיש פחות שיתוף. למעשה, לפי זה, בני זוג נשואים מגנים על הרכוש מלפני הנישואים ולכן ידועים בציבור חייבים אף יותר לחתום על הסכם ממון, כי אחרת הרכוש שלהם חשוף לחלוקה עם בני הזוג אף שהם לא מעוניינים בכך”.
עו”ד זמיר קורא לזוגות לפני נישואים או לאחריהם, כמו גם לידועים בציבור, לפנות לייעוץ משפטי בטרם יכריעו בסוגיה. כך, גם על מנת שיבינו וידעו לקראת מה הם הולכים. “בסופו של יום”, הוא מסכם, “אצל מרבית הזוגות הרכוש שלהם כולל דירה, בית, מכוניות, אנחנו לא מדברים על כסך קטן אלא על מיליוני שקלים בדרך כלל. לכן, צריך להתייעץ, לשמוע את כל האפשרויות ולעשות זאת בצורה החכמה ביותר”.
מלחמה וסכסוך משפיעים באופן נרחב על תחומים שונים בחיים, כולל שוק הנדל”ן. אחת ההשלכות העיקריות של המלחמה על עסקאות נדל”ן ועל פרויקטי בנייה היא הפוטנציאל לעיכובים באספקת דירות עקב מחסור בכוח אדם שנגרם עקב הסכסוך.
מאמר זה יחקור את המסגרת המשפטית סביב סעיפי כוח עליון בחוזי רכישה, אשר כוללים לעתים קרובות מלחמה כסיבה מוצדקת לעיכוב.
הוא גם ידון בצורך בבדיקה עובדתית של כל מקרה לגופו, שכן בתי המשפט דורשים ראיות מהותיות לתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה.
בנוסף, המאמר ידגיש את החשיבות של תיעוד מקיף וחוות דעת של מומחים כדי לאמת טענות כאלה, וידגיש את תפקידם של בתי המשפט בהבטחת הוודאות המרבית לגבי מועדי אספקת הדירות.
המסגרת המשפטית: סעיפי כוח עליון
סעיפי כוח עליון הם הוראות בחוזים הפוטרים צד מלקיים את התחייבויותיו החוזיות כאשר נסיבות בלתי צפויות שאינן בשליטתו מונעות ממנו לעשות זאת.
בהקשר של עסקאות נדל”ן, סעיפי כוח עליון כוללים לעתים קרובות מלחמה כסיבה לעיכוב באספקת דירות.
כאשר מתרחש אירוע כוח עליון, כגון מלחמה, הקבלן רשאי לטעון שהוא פטור מפיצוי הקונה בגין העיכוב באספקה מכיוון שהאירוע היה מעבר לשליטתו. עם זאת, חשוב לציין שלא כל הטענות בדבר כוח עליון מתקבלות אוטומטית. בתי המשפט דורשים בחינה מפורטת של העובדות בכל מקרה לגופו כדי לקבוע האם המלחמה אכן גרמה לעיכוב והאם הקבלן מוצדק בהפעלת סעיף כוח עליון.
הצורך בבדיקה עובדתית יש לבחון כל מקרה לגופו כדי לקבוע את ההשפעה בפועל של המלחמה על עיכובים בבנייה. בתי המשפט הדגישו את החשיבות של בחינה עובדתית בפסיקותיהם, וקבעו כי אין די בטענה סתמית שהמלחמה גרמה לעיכוב מבלי לספק ראיות מהותיות.
לדוגמה, במקרה צביבך, בית המשפט מינה מומחה לבחון את טענת הקבלן לפיה מצב המלחמה במבצע צוק איתן השפיע על שוק העבודה בתל אביב באופן המצדיק את העיכוב. המומחה קבע כי הקבלנים מצאו פתרונות גם כאשר חלק מהעובדים נעדר, מה שמעיד על כך שהמלחמה לא גרמה לעיכוב במקרה זה.
מקרה זה מדגים כי על הקבלנים מוטל נטל ההוכחה להראות כי עיכובים הקשורים למלחמה הם אמיתיים. עליהם להציג ראיות כגון יומני עבודה, לוחות זמנים, הצהרות עדים והוכחות למחסור בכוח אדם כדי לתמוך בטענותיהם.
תיעוד וחוות דעת מומחים
תיעוד מקיף חיוני לקבלנים המעוניינים לטעון כי עיכובים הקשורים למלחמה השפיעו על יכולתם לספק דירות בזמן. יומני עבודה, לוחות זמנים והצהרות עדים מקבלני משנה יכולים לספק ראיות בעלות ערך לתמיכה בטענותיהם. בנוסף, ראיות למחסור בכוח אדם, כגון רשימות עובדים ורשומות של היתרי כניסה שניתנו או נדחו, יכולות לעזור להוכיח את ההשפעה של המלחמה על זמינות העובדים.
חוות דעת של מומחים יכולות גם למלא תפקיד מכריע בניתוח הממצאים ובתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה. במקרים מסוימים, ניתן להיעזר במומחה כדי לספק הערכה מקצועית של השפעת הסכסוך על פרויקט הבנייה והאם העיכוב מוצדק. חשוב שקבלנים יבטיחו שהמומחים שלהם אמינים ומוסמכים, שכן חוות דעתם ייבחנו בקפידה על ידי בית המשפט.
תפקידם של בתי המשפט בהבטחת הוודאות היעד העיקרי של החוק ביחס למועדי מסירת דירה הוא מתן ודאות מקסימלית גם לקבלן וגם לרוכש. בתי המשפט ממלאים תפקיד מכריע בבחינת וקביעת תוקפן של טענות לעיכוב הקשורות למלחמה, תוך הבטחה לאיזון הוגן של האינטרסים של שני הצדדים.
בעת הערכת תביעה לכוח עליון עקב מלחמה, בתי המשפט יבחנו בקפידה את הראיות שהקבלן מציג, כמו גם כל טיעוני נגד שמעלה הרוכש. הם עשויים גם לשקול חוות דעת של מומחים וגורמים רלוונטיים אחרים, כגון משך המלחמה והתקופה הנדרשת לארגון וחידוש העבודה לאחר הסכסוך.
בסופו של דבר, בתי המשפט לא יקבלו טענה כללית בדבר עיכובים הקשורים למלחמה ללא ראיות ותמיכה מהותיות. הם עשויים להקצות את המלחמה ואת התקופה הנדרשת לארגון כ”מאריכים” את מועד המסירה לאחר בחינת כל הנתונים שהוצגו בפניהם.
אסטרטגיות עבור רוכשי דירות
רוכשי דירות לא צריכים לקבל באופן אוטומטי את טענת הקבלן שהעיכוב במסירה נובע מעיכוב בקצב העבודה שנגרם עקב המלחמה. במקום זאת, עליהם לנקוט תפקיד פעיל בבדיקת הראיות של הקבלן ובערעור על כל טענה לא מבוססת.
רוכשים יכולים לבקש מהקבלן תיעוד, כגון יומני עבודה ורשימות עובדים, כדי לאמת את השפעת המלחמה על פרויקט הבנייה. אם הקבלן לא מספק ראיות מספיקות או שהתיעוד לא תומך בטענתו, ייתכן שלרוכש יהיו עילות לערער על העיכוב.
מומלץ גם לרוכשים להתקשר עם אנשי מקצוע משפטיים המנוסים בסכסוכי נדל”ן כדי לעזור לנווט במורכבויות של תביעות כוח עליון ולהבטיח תוצאה הוגנת. ייצוג משפטי יכול לסייע בהערכת הראיות של הקבלן, במשא ומתן מול הקבלן וייצוג האינטרסים של הרוכש בבית המשפט במידת הצורך.
סיכום השפעת המלחמה על מסירת דירות והמסגרת המשפטית המסדירה עיכובים הינה סוגיה מורכבת ורבת פנים. תפקידם של סעיפי כוח עליון בחוזי רכישה, הצורך בבדיקה עובדתית וחשיבות התיעוד וחוות הדעת המקצועיות – כולם תורמים ליישוב סכסוכים הנוגעים לעיכובים הקשורים למלחמה.
בתי המשפט ממלאים תפקיד מכריע בשמירה על הוודאות ואיזון האינטרסים של כל הצדדים המעורבים בעסקאות נדל”ן מושפעות מלחמה. על ידי דרישה לראיות מהותיות לתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה, בתי המשפט יכולים להבטיח כי קבלנים ורוכשי דירות יקבלו יחס הוגן וכי החוק יגשים את ייעודו לספק ודאות מרבית לגבי מועדי מסירת הדירות.
ככל שרוכשי הדירות מתמודדים עם האתגרים שמעמידים עיכובים הקשורים למלחמה, חיוני להקפיד על יזום בבדיקת טענות הקבלנים ולקבלת ייעוץ משפטי על מנת להבטיח תוצאה הוגנת. תחת בחינה מדוקדקת והבנה מעמיקה של המסגרת המשפטית, רוכשים יוכלו להגן טוב יותר על האינטרסים שלהם ולהשיג פתרון מוצלח אל מול המלחמה והשפעתה על הנדל”ן.