July 27, 2024
July 27, 2024
פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל נועדו לשפר את איכות החיים ואת הבטיחות של התושבים על ידי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושדרוג תשתיות. אחת היוזמות המשמעותיות ביותר היא התוכנית הארצית מתאר 38 (תמ"א 38), שצברה תאוצה בערים מרכזיות כמו רמת גן ותל אביב. עם זאת, היישום המוצלח של פרויקטים אלה תלוי לעתים קרובות במשא ומתן יעיל בין יזמים לבעלי דירות. מאמר זה יבחן את האתגרים של המשא ומתן, את החשיבות של סיוע מקצועי, את שיטות העבודה המומלצות למשא ומתן מוצלח, ואת המקרים של פרויקטי התחדשות עירונית מוצלחים בישראל.
הבנת היעדים של פרויקטי התחדשות עירונית
היעדים העיקריים של תמ"א 38 ופרויקטים אחרים של התחדשות עירונית הם לחזק את המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה ולשפר את התשתיות. יוזמות אלה יכולות להועיל לבעלי דירות בכך שהן מספקות להם שירותים חדשים, כגון מעליות וחניות, ומעלה את ערך הנכסים שלהם. ליזמים יש תפקיד מכריע ביישום פרויקטים אלה, מכיוון שהם אחראים על גיוס מימון, תיאום הבנייה והבטחת המוצר המוגמר עונה על צורכי הקהילה.
בשנים האחרונות, תמ"א 38 צברה תאוצה בערים ברחבי ישראל, כאשר בעלי דירות רבים להוטים ליהנות מיתרונות התוכנית. עם זאת, לא כל פרויקטי התחדשות עירונית מתנהלים בצורה חלקה, שכן חלק מבעלי הדירות מחזיקים בציפיות לא מציאותיות ומעלים דרישות מוגזמות, מה שעלול להוביל לפרויקטים תקועים או מבוטלים.
המלכודות של דרישות מוגזמות במשא ומתן עורך הדין אלעד אריאל, מומחה להתחדשות עירונית, מסביר שבעלי דירות רבים מעלים דרישות מופרזות במהלך המשא ומתן, מתוך מחשבה שיוכלו לקבל זכויות והטבות נוספות באמצעות הפעלת לחץ רב יותר על היזמים. גישה זו עלולה להיות הרסנית, שכן היא עלולה לגרום לעיכוב או ביטול הפרויקטים, ולהותיר את בעלי הדירות ללא שיפור בנכסיהם.
אריאל מזהיר את בעלי הדירות מפני כניעה לתאוות בצע, שכן הדבר עלול בסופו של דבר לפגוע באינטרסים שלהם. הוא מסביר: "הציבור רוצה דירה חדשה, גדולה יותר, חזקה יותר ויציבה יותר עם תשתיות חדשות, חניה, מעלית וכדומה, אבל תאוות הבצע הורסת הרבה פעמים את הכל. יש כאלה שחושבים שהיזמים ייענו לכל דרישה שהיא ומבקשים עוד ועוד מטרים לדירה, עוד זכויות ועוד הטבות, בסוף מוצאים את עצמם בלי כלום".
חשיבות הליווי המקצועי במשא ומתן
כדי לנווט בהצלחה במשא ומתן, אריאל ממליץ לבעלי הדירות להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע, לרבות עורכי דין, שמַאִים ומפקחים, כבר משלב היזום של הפרויקט. בכך, הם יוכלו למקסם את ההטבות שלהם מבלי לסכן את הצלחת הפרויקט.
שכירת עורך דין היא קריטית במיוחד עבור בעלי הדירות, שכן ליזמים יש בדרך כלל ייצוג משפטי החל משלב היזום של הפרויקט. עורך דין יכול לסייע לבעלי הדירות להבין את זכויותיהם, לנהל משא ומתן אפקטיבי ולהבטיח שהם יקבלו את מירב ההטבות האפשריות מבלי לסכן את הפרויקט.
גם שמַאי מקרקעין יכול לספק סיוע רב במהלך המשא ומתן, באמצעות הערכת שווי הנכס הנוכחי והערכת הפוטנציאל לעליית ערך בעקבות פרויקט ההתחדשות העירונית. מידע זה יכול לסייע לבעלי הדירות לגבש ציפיות ריאליות ולקבל החלטות מושכלות במהלך המשא ומתן.
לבסוף, מפקח יכול לפקח על התקדמות הפרויקט, לוודא שהיזם עומד בתנאים עליהם סוכם ומספק מוצר מוגמר באיכות גבוהה. על ידי כך שיש להם מפקח לצדם, בעלי הדירות יכולים להיות בטוחים שהאינטרסים שלהם מוגנים לאורך כל הפרויקט.
פרקטיקות מומלצות לניהול משא ומתן מוצלח של תמ"א 38
כדי לגשת למשא ומתן מול יזמים בצורה אפקטיבית, בעלי דירות צריכים לשקול את הפרקטיקות המומלצות הבאות:
1. בצעו מחקר מעמיק: לפני שנכנסים למשא ומתן, בעלי דירות צריכים להכיר את הפרטים של תמ"א 38 ויוזמות התחדשות עירונית אחרות. ידע זה יכול לעזור להם להבין את היתרונות והסיכונים הפוטנציאליים של השתתפות בפרויקט ולקבל החלטות מושכלות במהלך המשא ומתן.
2. הגדירו ציפיות ריאליות: בעוד שזה טבעי שבעלי דירות ירצו את התוצאה הטובה ביותר האפשרית מפרויקט התחדשות עירונית, חיוני להגדיר ציפיות ריאליות. על ידי הבנת מגבלות מה שיזמים יכולים להציע, בעלי דירות יכולים להימנע מדרישות מוגזמות שעלולות לסכן את הפרויקט.
3. חפשו סיוע מקצועי: כפי שנדון קודם לכן, פנייה לשירותיהם של אנשי מקצוע, כגון עורכי דין, שמַאיִם ומפקחים, יכולה לעזור לבעלי דירות למקסם את היתרונות שלהם מבלי לסכן את הפרויקט. מומחים אלה יכולים לספק הכוונה ותמיכה בעלי ערך לאורך תהליך המשא ומתן.
4. היו מוכנים להתפשר: משא ומתן מוצלח כרוך לעתים קרובות במציאת שביל ביניים בין הצרכים והרצונות של שני הצדדים. בעלי דירות צריכים להיות מוכנים לעשות ויתורים ולמצוא פתרונות יצירתיים כדי להגיע להסכם מועיל הדדית.
5. שמרו על תקשורת פתוחה: לאורך כל תהליך המשא ומתן, בעלי דירות וקבלנים צריכים לשמור על קווי תקשורת פתוחים, לשתף בדאגות ולטפל בסוגיות כשהן מתעוררות. גישה זו יכולה למנוע אי הבנות ולקדם אווירה של שיתוף פעולה, מה שיגדיל את הסיכוי לתוצאה מוצלחת.
מחקרי מקרה: פרויקטים מוצלחים של התחדשות עירונית ומשא ומתן
מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל הניבו תוצאות חיוביות הן לבעלי הדירות והן ליזמים, הודות לאסטרטגיות משא ומתן יעילות. מחקרי מקרה אלה מדגימים את הערך שבאימוץ מיטב השיטות ובקבלת סיוע מקצועי במהלך המשא ומתן.
1. שכונה בתל אביב השלימה בהצלחה פרויקט תמ"א 38 לאחר שבעלי הדירות שכרו את שירותיהם של עורך דין, שמאי ומפקח. אנשי המקצוע הללו עזרו לבעלי הדירות לנהל משא ומתן על תנאים נוחים עם היזם, מה שהוביל למוצר מוגמר באיכות גבוהה שענה על צורכי הקהילה והגדיל את ערך הנכסים.
2. ברמת גן, פרויקט התחדשות עירונית נעצר לאחר שבעלי הדירות העלו דרישות מוגזמות במהלך המשא ומתן. עם זאת, לאחר שקיבלו סיוע מקצועי, הצליחו בעלי הדירות להגיע להסכם מועיל הדדית עם היזם, מה שאפשר לפרויקט להתקדם ולבסוף לספק מוצר מוגמר בעל ערך.
מחקרי מקרה אלה מדגישים את החשיבות שבאימוץ מיטב השיטות ובשיתוף סיוע מקצועי במהלך המשא ומתן. על ידי כך, בעלי דירות יכולים למקסם את היתרונות שלהם תוך הבטחת יישום מוצלח של פרויקטים של התחדשות עירונית בקהילות שלהם.
סיכום מו"מ אפקטיבי חיוני להצלחתן של יוזמות להתחדשות עירונית בישראל, כגון תמ"א 38. בעלי דירות צריכים לאזן בין הרצון שלהם ליהנות מהטבות גדולות יותר לבין הצורך לשמור על פרויקט רווחי וכדאי ליזמים. על ידי העסקת אנשי מקצוע, אימוץ שיטות עבודה מומלצות והפקת לקחים ממקרי בוחן מוצלחים, בעלי דירות יכולים למקסם את רווחיהם וליהנות מהיתרונות הרבים של פרויקטים להתחדשות עירונית בקהילות שלהם.
כיצד מתנהלת בדיקת אבהות? מה ההבדל בין תביעות המתנהלות בבית הדין הרבני לבין ביהמ”ש למשפחה ומה השלכה של ילד המוגדר ממזר? עו”ד נילי שץ מסבירה
לפי הערכות, במדינות שונות בעולם יש אחוז ניכר, כ-20%, של ילדים שנולדו כתוצאה מרומן מחוץ לנישואין.
הנתונים הללו משתנים ממדינה למדינה. על פי מחקר שנערך על ידי משרד הבריאות הבריטי בשנת 2022, כ-25% מהילדים שנולדו כתוצאה מרומן בבריטניה ואינם חיים עם אביהם הביולוגי.
בדיקת אבהות היא בדיקה גנטית שמטרתה לקבוע האם אדם מסוים הוא האב הביולוגי של ילד מסוים.
הבדיקה מבוססת על השוואה בין ה-DNA של האב המיועד לבין ה-DNA של הילד.
עו”ד נילי שץ, המתמחה בדיני משפחה, מסבירה מתי נדרשת בדיקת אבהות ומה ההבדל בין הליכים המתקיימים בבית הדין הרבני לבין אלו המתקיימים בבית המשפט לענייני משפחה.
“שינויים חברתיים, היסטוריים ותרבותיים הובילו למציאות חדשה מבחינת כלל נושא האבהות. זה נוגע לסוגי משפחה שונים שהולכים והופכים שכיחים וגם לרשתות החברתיות. למעשה, מאז ומעולם נולדו ילדים מחוץ לנישואין.
תמיד הייתה איזו עקומה בכל מקום בעולם שבו היה אחוזון שהילדים הם לא הילדים של ההורים שלהם, כמו בבריטניה ששם יש אחוז מאוד גבוה. בארץ זה מקבל משנה תוקף כי יש את נושא הממזרות. בניגוד למדינות רבות אחרות, אצלנו פרט לחוקים ולבתי המשפט אנחנו שואבים משמעות גם מן ההלכה”.
עו”ד שץ: “בחוק אין שום הגדרה להורות וכשאין הגדרה מסוימת בחוק, הולכים למקורות. משם מתחילות הבעיות, שם זה מתחיל להסתבך.
בעיקרון יש את העניין של הורה שהוא ההורה, ויש אפוטרופסות. הורה במונח הרגיל זה הורה ששני ההורים יצרו את הילד.
אולם, כיום הרבה מאוד צורות להביא ילדים לעולם, אם זה בהורות משותפת, בפונדקאות בארץ, בפונדקאות בחו”ל, לכל מקרה יש את המאפיינים שלו שיוצרים את המורכבות שלו”.
שץ מתייחסת, בין השאר, לפס”ד של השופט נפתלי שילה, בעודו שופט שלום. אז הגיע לשולחנו מקרה של אישה שהביאה לעולם ילד בהליך פונדקאות בהודו.
זו לא הייתה פונדקאות רגילה משום שהילד נוצר הן מתרומת ביצית והן מתרומת זרע, כלומר ללא מטען גנטי של האם כלל.
כשהאם ביקשה להכניס את התינוק לישראל דרשו ממנה בדיקה גנטית. השופט שילה קבע אז כי למרות שהיא איננה בעלת מטען גנטי היא האם.
“פסק הדין הזה מחבר אותי לפרשת אסותא“, אומרת עו”ד שץ.
“על הסוגייה של האם הנושאת את הילד ברחמה ועל המשמעות שיש בכך. הרב לאו, נשיא ביה”ד הרבניים וגם ד”ר יאיר שיבר ציינו בהתייחס לפרשה הזו כי יש דברים חשובים בעולם הזה בזה שהילד נמצא בתוך רחם מסוים.
הוא מקבל את הדברים של האמא ואת הריחות שלה ואת האופי שלה, יש לזה משמעות. היה על זה ויכוח מאוד גדול. מה שונה, לדעתי,? כשאת הולכת לעשות IVF את בעצם מייצר ילד, אם בטעות הוא בעצם נטמן ברחם של מישהי אחרת, זו לא בעיה שלך בעיקרון כהורה הביולוגי. יש כאן עניין מאוד כאוב ומאוד מסובך”.
– מדוע ביה”ד הרבניים לא מוכנים לאשר בדיקה גנטית לילדים כשאחד מההורים מבקש זאת?
עו”ד שץ: “מבחינת בתי המשפט, במרבית המקרים המטען הגנטי גובר על הכל. זאת, בניגוד למקורות ולחוו”ד של אחרים.
מאחר, שהעמדה היא כי לילד יש זכות לדעת מאיפה בא ולגדול עם מי שהוא אמור לגדול איתו.
בביה”ד הרבני נושא הממזרות תופס מקום עיקרי. למרות שמדובר בעניין עתיק הוא עדיין קיים.
ההגדרה של ממזר זה ילד שנולד לאישה יהודייה שנישאה ליהודי, והרתה מחוץ לנישואין ליהודי.
מי שהוגדר כממזר הוא פסול חיתון וזו ההשלכה של העניין. במשך השנים צצו מיתוסים רבים סביב נושא הממזרות, אבל זו למעשה ההגדרה.
הסנקציה היחידה לילד ממזר הוא שהוא אינו יכול להתחתן ברבנות. אבל זו גם הסיבה שבתי הדין הרבניים לא ממהרים לאשר בדיקות גנטיות לילדים.
כאשר מגיע לפתחו של בית הדין הרבני תיק ובו חשד כי הילד הוא תוצאה של רומן, אז הגישה היא שטובת הקטין גוברת על הכל.
אם יש אחוז קטן ביותר להחליט שהילד הוא ממזר לא יבצעו את הבדיקה. יש מקרים שבהם לא יודעים אם התוצאה תהיה שיהיה ממזר או לא, אפשר לפנות לביה”ד הרבני הגדול, לנשיא, והוא יכתוב חוו”ד בעניין הזה וזה מה שיקבע, וזה יקבע גם בביהמ”ש”.
עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר במדריך מיוחד על כל מה שצריך לדעת כדי להיערך לתקופת הנישואים: על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם
ההלכה היהודית קובעת כי נישואים הם עסקה משפטית בין שני אנשים.
על מנת שהנישואים יהיו תקפים מבחינה הלכתית, על שני הצדדים לעמוד בשורה של תנאים משפטיים. עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר, מסביר במדריך מיוחד על הצעדים החשובים בטרם תיכנסו תחת החופה – על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם.
לפי היהדות, הגיל המינימלי לנישואים הוא החל מגיל 18 ואילך.
כדי להיכנס בברית הנישואים על הצדדים לתת את הסכמתם החופשית לנישואים.
על כך, ישנן עוד סוגיות נוספות הקבועות את גבולות המותר, כמו איסור על נישואים בין קרובי משפחה, שאלת היהדות של בני הזוג והלכות הנוגעות למי שהיה נשוי כבר בעבר.
לדברי עו”ד אלעד זמיר, ישנם שני נושאים שחשוב לשים אליהם לב לפני שמתחתנים.
“הנושא הראשון”, הוא אומר, “הוא נושא הכתובה. תחת החופה נחתם מסמך כתובה, מסמך הכתובה הוא מסמך מחייב ומשפטי לכל דבר ועניין”.
עו”ד זמיר: “רבים היו רוצים לחשוב כך, אך המציאות אחרת.
מסמך כתובה הוא, לצורך העניין, כמו צ’ק.
חתמת עליו – זה מחייב אותך. הכתובה היא מעין תעודת ביטוח שהחתן מספק לאישה.
התרגום של הדבר הוא ‘אם אני ארצה להתגרש ואת לא תרצי – זה סכום הפיצוי שאני אשלם לך'”.
אולם, לדברי עו”ד זמיר, לא רק הסכום הוא הקובע בכתובה.
“הכתובה”, הוא מוסיף, “קובעת שהגבר מתחייב לפרנס את האישה, לדאוג לכל צרכיה, ודברים נוספים. יש נושא שכמעט ואינו מדובר, שלא ניתן לבחור אותו והוא נקרא ‘מדור אלמנה’.
מה זה אומר? שאם חס ושלום הגבר ילך לעולמו, האישה תוכל להישאר בדירה שלו, גם אם הוא הוריש אותה לאחרים, גם הם לא יוכלו לפנות אותה”.
עו”ד זמיר: “הבחירה היא בסכום שנכתב בכתובה. מה כתובים בסכום זו שאלת מיליון הדולר.
בסופו של יום מדובר בבחירה של החתן.
יש כתובה אשכנזית, שם מדובר בסכום קבוע, שגם לא שואלים את החתן, הסכום נקרא ‘200 זקוקים כסף’, שיעורו כיום הוא כאלפיים דולר, סכום סמלי בהחלט.
לעומת זאת, בעדות המזרח, אפשר למלא בסכום באמת את מה שהחתן רוצה. ניתן לרשום אלף שקלים בלבד, 18 אלף שקלים ואפילו מיליון שקלים.
“חשוב מאוד לדעת, במיוחד בשנים האחרונות, כי כשמגיעים לביה”ד הרבניים תביעות סביב הכתובה, הדיינים מחייבים בסכומים גבוהים. מצד שני, אם מישהו התחייב על סכום מופרך, למשל 18 מיליון שקלים, אז ככל הנראה בית הדין יאמר כי מדובר בכתובה מוגזמת, ויחייבו את הגבר בסכום נמוך, על פי רוב בין 120-180 אלף שקלים”.
עו”ד זמיר: “נכון, זה סוג של הסכם ממון, הוא מתייחס לחובה של הבעל לפרנס את אשתו ולשמר רמת חיים נאותה. לצד זאת יש עניינים כמו מדור אלמנה ואחרים”.
עו”ד זמיר: “נושא שני, שהוא חשוב עד מאוד לדעתי, הוא הסכם הממון.
החוק שמגדיר ומסדיר את יחסי הממון בין בני זוג הוא חוק יחסי ממון.
חוק זה קובע שכל מה שהבאת איתך לחתונה נשאר שלך ואילו מה שצברת בזמן הנישואים משותף.
לעומת זאת, אם קיבלת ירושה או מתנה זה רכוש שנשאר אצלך ולא מתחלק.
אז למה לחתום על הסכם ממון אם יש הגנה? התשובה פשוטה – כי הפסיקה שדרגה את חוק יחסי ממון.
אומרת הפסיקה, כי כאשר אתה לוקח רכוש לפני הנישואים ומשתף עם בת הזוג שלך, אז בהחלט יכול להיות שלמרות שהרכוש הוא לפני הנישואים הוא יתחלק שווה בשווה בין בני הזוג חרף חוק יחסי ממון.
באופן עקרוני, רק מעבר מגורים לא מספק.
אבל אם יש מעבר מגורים וגם שיפצתם את הנכס, או נתת לה הרגשה או באמירה או בכתיבה להבין שיש לה חלק בנכס, בהחלט הדבר הזה יכול להוות כוונת שיתוף ותצטרך להתחלק איתה ברמה כזו או אחרת באותה דירה שהבאת לפני החתונה.
למרות חוק יחסי ממון תצטרך להתחלק, אלא אם כן עשית הסכם ממון שהעניינים הללו מוגדרים בה”.
עו”ד זמיר: בדיוק מהסיבה הזו, אני טוען כי עורך דין שעורך הסכם ממון הוא 80 אחוז פסיכולוג ו-20 אחוז עו”ד.
מי שחותם על הסכם ממון, צריך להבין ולדעת על מה הוא חותם, עלינו, עורכי הדין, מוטלת החובה להסביר לצדדים את כל מה שצריך בצורה הטובה ביותר.
הסכם ממון יכול להיות גם הפוך, לא רק הפרדה אלא גם שיתוף – לקבוע שככל שיש לנו ילד אחד אז יהיה שיתוף מסוים של אחוזים מסוימים, או בהתאם לכל שנת נישואים וכן הלאה.
הסכם ממון טוב, איכותי, לא כזה שמורידים מהאינטרנט, אצל עו”ד שמבין את הנפשות הפועלות, צריך להבין את תרבות האנשים. אצלנו במשרד יש למשל מחלקה בינלאומית שמתעסקת עם תושבי חו”ל, התרבות של מי שבא מצרפת היא שונה לחלוטין משלנו.
זה עולם בפני עצמו וצריך להבין מי נמצא לפנינו ולפי זה להכין הסכם ממון אידיאלי, שגם יהיה רומנטי עד כמה שאפשר”.
ומה לגבי ידועים בציבור, שאינם מחויבים זה לזה כדת וכדין?
לדברי עו”ד זמיר, מבחינה כלכלית אין במצב זה כל חיסכון.
“יש מי שסבור כי אצל ידועים בציבור יש פחות שיתוף, אבל פסיקה מהתקופה האחרונה של בית המשפט העליון דווקא קובעת כי אצל ידועים בציבור ככל שיש שיתוף הוא באופן שווה, כלומר אין שיתוף חלקי או שיתוף מוחלש”.
עו”ד זמיר: “כלומר, אם גבר חי במשך עשור עם בת הזוג ללא נישואים, ייתכן והוא ייאלץ לחלוק עימה גם את הרכוש שהוא הביא עימו בטרם הזוגיות.
זאת, לעומת זוג נשוי שבעניינם ייקבע שיש פחות שיתוף. למעשה, לפי זה, בני זוג נשואים מגנים על הרכוש מלפני הנישואים ולכן ידועים בציבור חייבים אף יותר לחתום על הסכם ממון, כי אחרת הרכוש שלהם חשוף לחלוקה עם בני הזוג אף שהם לא מעוניינים בכך”.
עו”ד זמיר קורא לזוגות לפני נישואים או לאחריהם, כמו גם לידועים בציבור, לפנות לייעוץ משפטי בטרם יכריעו בסוגיה.
כך, גם על מנת שיבינו וידעו לקראת מה הם הולכים.
“בסופו של יום”, הוא מסכם, “אצל מרבית הזוגות הרכוש שלהם כולל דירה, בית, מכוניות, אנחנו לא מדברים על כסך קטן אלא על מיליוני שקלים בדרך כלל. לכן, צריך להתייעץ, לשמוע את כל האפשרויות ולעשות זאת בצורה החכמה ביותר”.
ההלכה היהודית קובעת כי נישואים הם עסקה משפטית בין שני אנשים. על מנת שהנישואים יהיו תקפים מבחינה הלכתית, על שני הצדדים לעמוד בשורה של תנאים משפטיים. עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר, מסביר במדריך מיוחד על הצעדים החשובים בטרם תיכנסו תחת החופה – על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם.
לפי היהדות, הגיל המינימלי לנישואים הוא החל מגיל 18 ואילך. כדי להיכנס בברית הנישואים על הצדדים לתת את הסכמתם החופשית לנישואים. על כך, ישנן עוד סוגיות נוספות הקבועות את גבולות המותר, כמו איסור על נישואים בין קרובי משפחה, שאלת היהדות של בני הזוג והלכות הנוגעות למי שהיה נשוי כבר בעבר.
לדברי עו”ד זמיר, ישנם שני נושאים שחשוב לשים אליהם לב לפני שמתחתנים. “הנושא הראשון”, הוא אומר, “הוא נושא הכתובה. תחת החופה נחתם מסמך כתובה, מסמך הכתובה הוא מסמך מחייב ומשפטי לכל דבר ועניין”.
עו”ד זמיר: “רבים היו רוצים לחשוב כך, אך המציאות אחרת. מסמך כתובה הוא, לצורך העניין, כמו צ’ק. חתמת עליו – זה מחייב אותך. הכתובה היא מעין תעודת ביטוח שהחתן מספק לאישה. התרגום של הדבר הוא ‘אם אני ארצה להתגרש ואת לא תרצי – זה סכום הפיצוי שאני אשלם לך'”.
אולם, לדברי עו”ד זמיר, לא רק הסכום הוא הקובע בכתובה. “הכתובה”, הוא מוסיף, “קובעת שהגבר מתחייב לפרנס את האישה, לדאוג לכל צרכיה, ודברים נוספים. יש נושא שכמעט ואינו מדובר, שלא ניתן לבחור אותו והוא נקרא ‘מדור אלמנה’. מה זה אומר? שאם חס ושלום הגבר ילך לעולמו, האישה תוכל להישאר בדירה שלו, גם אם הוא הוריש אותה לאחרים, גם הם לא יוכלו לפנות אותה”.
עו”ד זמיר: “הבחירה היא בסכום שנכתב בכתובה. מה כתובים בסכום זו שאלת מיליון הדולר. בסופו של יום מדובר בבחירה של החתן. יש כתובה אשכנזית, שם מדובר בסכום קבוע, שגם לא שואלים את החתן, הסכום נקרא ‘200 זקוקים כסף’, שיעורו כיום הוא כאלפיים דולר, סכום סמלי בהחלט. לעומת זאת, בעדות המזרח, אפשר למלא בסכום באמת את מה שהחתן רוצה. ניתן לרשום אלף שקלים בלבד, 18 אלף שקלים ואפילו מיליון שקלים.
“חשוב מאוד לדעת, במיוחד בשנים האחרונות, כי כשמגיעים לביה”ד הרבניים תביעות סביב הכתובה, הדיינים מחייבים בסכומים גבוהים. מצד שני, אם מישהו התחייב על סכום מופרך, למשל 18 מיליון שקלים, אז ככל הנראה בית הדין יאמר כי מדובר בכתובה מוגזמת, ויחייבו את הגבר בסכום נמוך, על פי רוב בין 120-180 אלף שקלים”.
עו”ד זמיר: “נכון, זה סוג של הסכם ממון, הוא מתייחס לחובה של הבעל לפרנס את אשתו ולשמר רמת חיים נאותה. לצד זאת יש עניינים כמו מדור אלמנה ואחרים”.
עו”ד זמיר: “נושא שני, שהוא חשוב עד מאוד לדעתי, הוא הסכם הממון. החוק שמגדיר ומסדיר את יחסי הממון בין בני זוג הוא חוק יחסי ממון. חוק זה קובע שכל מה שהבאת איתך לחתונה נשאר שלך ואילו מה שצברת בזמן הנישואים משותף. לעומת זאת, אם קיבלת ירושה או מתנה זה רכוש שנשאר אצלך ולא מתחלק. אז למה לחתום על הסכם ממון אם יש הגנה? התשובה פשוטה – כי הפסיקה שדרגה את חוק יחסי ממון. אומרת הפסיקה, כי כאשר אתה לוקח רכוש לפני הנישואים ומשתף עם בת הזוג שלך, אז בהחלט יכול להיות שלמרות שהרכוש הוא לפני הנישואים הוא יתחלק שווה בשווה בין בני הזוג חרף חוק יחסי ממון. באופן עקרוני, רק מעבר מגורים לא מספק. אבל אם יש מעבר מגורים וגם שיפצתם את הנכס, או נתת לה הרגשה או באמירה או בכתיבה להבין שיש לה חלק בנכס, בהחלט הדבר הזה יכול להוות כוונת שיתוף ותצטרך להתחלק איתה ברמה כזו או אחרת באותה דירה שהבאת לפני החתונה. למרות חוק יחסי ממון תצטרך להתחלק, אלא אם כן עשית הסכם ממון שהעניינים הללו מוגדרים בה”.
עו”ד זמיר: בדיוק מהסיבה הזו, אני טוען כי עורך דין שעורך הסכם ממון הוא 80 אחוז פסיכולוג ו-20 אחוז עו”ד. מי שחותם על הסכם ממון, צריך להבין ולדעת על מה הוא חותם, עלינו, עורכי הדין, מוטלת החובה להסביר לצדדים את כל מה שצריך בצורה הטובה ביותר. הסכם ממון יכול להיות גם הפוך, לא רק הפרדה אלא גם שיתוף – לקבוע שככל שיש לנו ילד אחד אז יהיה שיתוף מסוים של אחוזים מסוימים, או בהתאם לכל שנת נישואים וכן הלאה. הסכם ממון טוב, איכותי, לא כזה שמורידים מהאינטרנט, אצל עו”ד שמבין את הנפשות הפועלות, צריך להבין את תרבות האנשים. אצלנו במשרד יש למשל מחלקה בינלאומית שמתעסקת עם תושבי חו”ל, התרבות של מי שבא מצרפת היא שונה לחלוטין משלנו. זה עולם בפני עצמו וצריך להבין מי נמצא לפנינו ולפי זה להכין הסכם ממון אידיאלי, שגם יהיה רומנטי עד כמה שאפשר”.
ומה לגבי ידועים בציבור, שאינם מחויבים זה לזה כדת וכדין? לדברי עו”ד זמיר, מבחינה כלכלית אין במצב זה כל חיסכון. “יש מי שסבור כי אצל ידועים בציבור יש פחות שיתוף, אבל פסיקה מהתקופה האחרונה של בית המשפט העליון דווקא קובעת כי אצל ידועים בציבור ככל שיש שיתוף הוא באופן שווה, כלומר אין שיתוף חלקי או שיתוף מוחלש”.
עו”ד זמיר: “כלומר, אם גבר חי במשך עשור עם בת הזוג ללא נישואים, ייתכן והוא ייאלץ לחלוק עימה גם את הרכוש שהוא הביא עימו בטרם הזוגיות. זאת, לעומת זוג נשוי שבעניינם ייקבע שיש פחות שיתוף. למעשה, לפי זה, בני זוג נשואים מגנים על הרכוש מלפני הנישואים ולכן ידועים בציבור חייבים אף יותר לחתום על הסכם ממון, כי אחרת הרכוש שלהם חשוף לחלוקה עם בני הזוג אף שהם לא מעוניינים בכך”.
עו”ד זמיר קורא לזוגות לפני נישואים או לאחריהם, כמו גם לידועים בציבור, לפנות לייעוץ משפטי בטרם יכריעו בסוגיה. כך, גם על מנת שיבינו וידעו לקראת מה הם הולכים. “בסופו של יום”, הוא מסכם, “אצל מרבית הזוגות הרכוש שלהם כולל דירה, בית, מכוניות, אנחנו לא מדברים על כסך קטן אלא על מיליוני שקלים בדרך כלל. לכן, צריך להתייעץ, לשמוע את כל האפשרויות ולעשות זאת בצורה החכמה ביותר”.
מלחמה וסכסוך משפיעים באופן נרחב על תחומים שונים בחיים, כולל שוק הנדל”ן. אחת ההשלכות העיקריות של המלחמה על עסקאות נדל”ן ועל פרויקטי בנייה היא הפוטנציאל לעיכובים באספקת דירות עקב מחסור בכוח אדם שנגרם עקב הסכסוך.
מאמר זה יחקור את המסגרת המשפטית סביב סעיפי כוח עליון בחוזי רכישה, אשר כוללים לעתים קרובות מלחמה כסיבה מוצדקת לעיכוב.
הוא גם ידון בצורך בבדיקה עובדתית של כל מקרה לגופו, שכן בתי המשפט דורשים ראיות מהותיות לתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה.
בנוסף, המאמר ידגיש את החשיבות של תיעוד מקיף וחוות דעת של מומחים כדי לאמת טענות כאלה, וידגיש את תפקידם של בתי המשפט בהבטחת הוודאות המרבית לגבי מועדי אספקת הדירות.
המסגרת המשפטית: סעיפי כוח עליון
סעיפי כוח עליון הם הוראות בחוזים הפוטרים צד מלקיים את התחייבויותיו החוזיות כאשר נסיבות בלתי צפויות שאינן בשליטתו מונעות ממנו לעשות זאת.
בהקשר של עסקאות נדל”ן, סעיפי כוח עליון כוללים לעתים קרובות מלחמה כסיבה לעיכוב באספקת דירות.
כאשר מתרחש אירוע כוח עליון, כגון מלחמה, הקבלן רשאי לטעון שהוא פטור מפיצוי הקונה בגין העיכוב באספקה מכיוון שהאירוע היה מעבר לשליטתו. עם זאת, חשוב לציין שלא כל הטענות בדבר כוח עליון מתקבלות אוטומטית. בתי המשפט דורשים בחינה מפורטת של העובדות בכל מקרה לגופו כדי לקבוע האם המלחמה אכן גרמה לעיכוב והאם הקבלן מוצדק בהפעלת סעיף כוח עליון.
הצורך בבדיקה עובדתית יש לבחון כל מקרה לגופו כדי לקבוע את ההשפעה בפועל של המלחמה על עיכובים בבנייה. בתי המשפט הדגישו את החשיבות של בחינה עובדתית בפסיקותיהם, וקבעו כי אין די בטענה סתמית שהמלחמה גרמה לעיכוב מבלי לספק ראיות מהותיות.
לדוגמה, במקרה צביבך, בית המשפט מינה מומחה לבחון את טענת הקבלן לפיה מצב המלחמה במבצע צוק איתן השפיע על שוק העבודה בתל אביב באופן המצדיק את העיכוב. המומחה קבע כי הקבלנים מצאו פתרונות גם כאשר חלק מהעובדים נעדר, מה שמעיד על כך שהמלחמה לא גרמה לעיכוב במקרה זה.
מקרה זה מדגים כי על הקבלנים מוטל נטל ההוכחה להראות כי עיכובים הקשורים למלחמה הם אמיתיים. עליהם להציג ראיות כגון יומני עבודה, לוחות זמנים, הצהרות עדים והוכחות למחסור בכוח אדם כדי לתמוך בטענותיהם.
תיעוד וחוות דעת מומחים
תיעוד מקיף חיוני לקבלנים המעוניינים לטעון כי עיכובים הקשורים למלחמה השפיעו על יכולתם לספק דירות בזמן. יומני עבודה, לוחות זמנים והצהרות עדים מקבלני משנה יכולים לספק ראיות בעלות ערך לתמיכה בטענותיהם. בנוסף, ראיות למחסור בכוח אדם, כגון רשימות עובדים ורשומות של היתרי כניסה שניתנו או נדחו, יכולות לעזור להוכיח את ההשפעה של המלחמה על זמינות העובדים.
חוות דעת של מומחים יכולות גם למלא תפקיד מכריע בניתוח הממצאים ובתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה. במקרים מסוימים, ניתן להיעזר במומחה כדי לספק הערכה מקצועית של השפעת הסכסוך על פרויקט הבנייה והאם העיכוב מוצדק. חשוב שקבלנים יבטיחו שהמומחים שלהם אמינים ומוסמכים, שכן חוות דעתם ייבחנו בקפידה על ידי בית המשפט.
תפקידם של בתי המשפט בהבטחת הוודאות היעד העיקרי של החוק ביחס למועדי מסירת דירה הוא מתן ודאות מקסימלית גם לקבלן וגם לרוכש. בתי המשפט ממלאים תפקיד מכריע בבחינת וקביעת תוקפן של טענות לעיכוב הקשורות למלחמה, תוך הבטחה לאיזון הוגן של האינטרסים של שני הצדדים.
בעת הערכת תביעה לכוח עליון עקב מלחמה, בתי המשפט יבחנו בקפידה את הראיות שהקבלן מציג, כמו גם כל טיעוני נגד שמעלה הרוכש. הם עשויים גם לשקול חוות דעת של מומחים וגורמים רלוונטיים אחרים, כגון משך המלחמה והתקופה הנדרשת לארגון וחידוש העבודה לאחר הסכסוך.
בסופו של דבר, בתי המשפט לא יקבלו טענה כללית בדבר עיכובים הקשורים למלחמה ללא ראיות ותמיכה מהותיות. הם עשויים להקצות את המלחמה ואת התקופה הנדרשת לארגון כ”מאריכים” את מועד המסירה לאחר בחינת כל הנתונים שהוצגו בפניהם.
אסטרטגיות עבור רוכשי דירות
רוכשי דירות לא צריכים לקבל באופן אוטומטי את טענת הקבלן שהעיכוב במסירה נובע מעיכוב בקצב העבודה שנגרם עקב המלחמה. במקום זאת, עליהם לנקוט תפקיד פעיל בבדיקת הראיות של הקבלן ובערעור על כל טענה לא מבוססת.
רוכשים יכולים לבקש מהקבלן תיעוד, כגון יומני עבודה ורשימות עובדים, כדי לאמת את השפעת המלחמה על פרויקט הבנייה. אם הקבלן לא מספק ראיות מספיקות או שהתיעוד לא תומך בטענתו, ייתכן שלרוכש יהיו עילות לערער על העיכוב.
מומלץ גם לרוכשים להתקשר עם אנשי מקצוע משפטיים המנוסים בסכסוכי נדל”ן כדי לעזור לנווט במורכבויות של תביעות כוח עליון ולהבטיח תוצאה הוגנת. ייצוג משפטי יכול לסייע בהערכת הראיות של הקבלן, במשא ומתן מול הקבלן וייצוג האינטרסים של הרוכש בבית המשפט במידת הצורך.
סיכום השפעת המלחמה על מסירת דירות והמסגרת המשפטית המסדירה עיכובים הינה סוגיה מורכבת ורבת פנים. תפקידם של סעיפי כוח עליון בחוזי רכישה, הצורך בבדיקה עובדתית וחשיבות התיעוד וחוות הדעת המקצועיות – כולם תורמים ליישוב סכסוכים הנוגעים לעיכובים הקשורים למלחמה.
בתי המשפט ממלאים תפקיד מכריע בשמירה על הוודאות ואיזון האינטרסים של כל הצדדים המעורבים בעסקאות נדל”ן מושפעות מלחמה. על ידי דרישה לראיות מהותיות לתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה, בתי המשפט יכולים להבטיח כי קבלנים ורוכשי דירות יקבלו יחס הוגן וכי החוק יגשים את ייעודו לספק ודאות מרבית לגבי מועדי מסירת הדירות.
ככל שרוכשי הדירות מתמודדים עם האתגרים שמעמידים עיכובים הקשורים למלחמה, חיוני להקפיד על יזום בבדיקת טענות הקבלנים ולקבלת ייעוץ משפטי על מנת להבטיח תוצאה הוגנת. תחת בחינה מדוקדקת והבנה מעמיקה של המסגרת המשפטית, רוכשים יוכלו להגן טוב יותר על האינטרסים שלהם ולהשיג פתרון מוצלח אל מול המלחמה והשפעתה על הנדל”ן.