October 30, 2024
October 30, 2024
שכירת דירה בישראל עלולה להיות תהליך מורכב ומאתגר, במיוחד עבור מי שאינו מכיר את שוק השכירות המקומי, את התקנות והמנהגים. לאור החלת חוק השכירות ההוגנת לאחרונה ומספר הולך וגדל של נכסי השכרה זמינים, חשוב ששוכרים ומשכירים יבינו את זכויותיהם וחובותיהם, כמו גם את הגורמים העיקריים שיש לקחת בחשבון בעת שכירת דירה. מדריך מקיף זה יספק סקירה מעמיקה של שוק השכירות הישראלי, לרבות חוק שכירות הוגנת, דרישות הדיור, חוזי שכירות והיבטים חיוניים נוספים של תהליך השכירות. בעזרת ידע זה, שוכרים ומשכירים כאחד יוכלו לנווט בשוק השכירות בביטחון ולהבטיח חוויית שכירות חלקה ומוצלחת.
חוק שכירות הוגנת: שינוי כללי המשחק עבור שוכרים ומשכירים
בשנים האחרונות, שוק השכירות הישראלי עבר שינויים משמעותיים, כאשר החלת חוק שכירות הוגנת היא אחת ההתפתחויות הבולטות ביותר. החוק, שנחקק כדי לספק הנחיות והגנות ברורות יותר עבור שוכרים ומשכירים כאחד, השפיע באופן משמעותי על שוק השכירות, וטיפל בדאגות ובבעיות ותיקות הקשורות לחוזי שכירות ותקני נכסים.
חוק השכירות ההוגנת נועד ליצור איזון בין האינטרסים של שוכרים ומשכירים על ידי תיאור זכויותיהם וחובותיהם בהתאמה. להלן מספר מהוראותיו העיקריות:
1. הגבלת ערבות השכירות לסכום שלא יעלה על שלושה חודשי שכירות, כדי למנוע עלויות מקדמיות מופקעות עבור שוכרים.
2. איסור על משכירים לכפות על שוכרים להשתמש במתווכים ספציפיים או לשלם את שכר הטרחה שלהם, כדי להבטיח הליך בחירה הוגן ושקוף.
3. הגדרת הדרישות הבסיסיות לדירה ראויה למגורים, כגון תשתית חשמל תקינה, ללא דליפות גז או מים וזרימת מים תקינה.
4. הבהרת האחריות של שני הצדדים לתחזוקת הנכס וטיפול בכל תיקון או החלפה נחוצים.
על ידי מתן מסגרת משפטית ברורה לשוק השכירות, חוק השכירות ההוגנת הקל הן על שוכרים והן על משכירים לנווט בתהליך השכירות ולהבין את הזכויות והחובות ההדדיות שלהם.
דירות ראויות למגורים: מה דיירים צריכים לצפות
אחד ההיבטים המרכזיים של חוק השכירות ההוגנת הוא מושג הדירה הראויה למגורים, שקובע את הסטנדרטים המינימליים לכל נכס שמושכר. ברמתו הבסיסית ביותר, דירה ראויה למגורים חייבת לעמוד בקריטריונים הבאים:
1. אין דליפות גז או בעיות בתשתית הגז.
2. תשתית חשמל ותאורה תקינה, תוך הבטחת בטיחות הדיירים.
3. אין נזילות מים או עובש, מכיוון שאלה עלולים להוות סיכונים משמעותיים לבריאות.
4. גישה למים זורמים בדירה.
דרישות בסיסיות אלה מבטיחות שכל נכס מושכר יהיה בטוח וראוי למגורים. עם זאת, ישנם גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון מעבר לדברים חיוניים אלה, כגון האחריות של שני הצדדים לתחזוקת הנכס וטיפול בכל תיקון או החלפה נחוצים.
לדוגמה, אם מזגן מתקלקל במהלך תקופת השכירות, מי אחראי לתקן או להחליף אותו - השוכר או המשכיר? התשובה תלויה בסעיפים הספציפיים של הסכם השכירות, כמו גם בכל הוראות החלות בחוק השכירות ההוגנת. ככלל, משכירים אחראים לשמירה על הדיור הכללי של הנכס, בעוד ששוכרים אחראים לטיפול בכל בעיה שמתעוררת עקב מעשיהם או רשלנותם.
כשמדובר בשכירות לטווח ארוך (מעל חמש שנים), אלמנטים נוספים של חוזים ודיני שכירות עשויים להיכנס לתמונה, מה שהופך את זה לחשוב עוד יותר ששני הצדדים יבקשו ייעוץ משפטי והכוונה לפני חתימה על הסכם שכירות.
חוזי שכירות: סעיפים שיש לשים לב אליהם כפי שקורה בכל הסכם משפטי, חוזי שכירות יכולים להיות מלאים בסיכונים ובדגלים אדומים פוטנציאליים. כדי להבטיח הסדר הוגן ומועיל הדדית, על שוכרים ומשכירים כאחד להיות מודעים לבעיות פוטנציאליות אלה ולהיות מוכנים להתמודד איתן במהלך תהליך המשא ומתן.
להלן מספר דגלים אדומים נפוצים בחוזה שכירות:
1. סעיפים המתירים למשכיר להיכנס לנכס בכל עת, ללא הודעה מוקדמת. הדבר עלול להוות הפרה משמעותית של פרטיות השוכר ולא יתקבל ללא הצדקה נאותה (לדוגמה, תיקונים דחופים).
2. דרישות שהשוכר ישלם עבור שיפורי בניין או עלויות אחרות שאמורות להיות באחריות המשכיר, כגון קרן הפחת או הוצאות תחזוקה שוטפות.
3. תנאים שהשוכר אחראי לכל תקלה או בעיה בנכס, גם אם לא נגרמו כתוצאה מפעולותיו או מרשלנותו של השוכר.
במקרים בהם נתקלים בסעיפים בעייתיים, חיוני לפנות לייעוץ מומחה מעורך דין, כגון עו"ד אסף בן-חור, מומחה לדיני חוזים. בכך, שוכרים ומשכירים יכולים להבטיח שחוזי השכירות שלהם הוגנים ובהתאם לחוק השכירות ההוגנת ולתקנות אחרות החלות.
שיטות עבודה מומלצות למשא ומתן ולחתימה על חוזי שכירות כוללות:
1. קריאת כל החוזה בעיון והבטחה שכל התנאים וההגבלות מובנים היטב.
2. בקשת ייעוץ משפטי אם סעיפים או הוראות כלשהם נראים לא ברורים או בעייתיים.
3. משא ומתן עם הצד השני כדי לטפל בכל דאגה או בעיה, במטרה להגיע להסכמה הדדית מספקת.
זכויות וחובות של שוכר ומשכיר
חוק שכירות הוגנת מתווה את זכויותיהם וחובותיהם של שוכרים ומשכירים כאחד במצבי שכירות שונים, תוך מתן מסגרת ברורה להבנת מחויבויותיהם ההדדיות וטיפול בכל מחלוקת או בעיה שעלולה להתעורר. בין הזכויות והחובות העיקריות של שוכרים ומשכירים כלולים:
1. לדיירים יש זכות לדירה ראויה למגורים העומדת בדרישות הבסיסיות המפורטות בחוק השכירות ההוגנת. על המשכירים מוטלת האחריות לוודא כי נכסיהם עומדים בתקנים אלה ולטפל בכל בעיה שעשויה לצוץ במהלך תקופת השכירות.
2. הדיירים אחראים לשלם את שכר הדירה בזמן ולתחזק את הנכס במצב סביר, בעוד שהמשכירים אחראים לטפל בכל תיקון או החלפה הכרחיים שאינם תוצאה של מעשי הדייר או רשלנותו.
3. לשני הצדדים יש זכות לפנות לסעד משפטי במקרה של סכסוך או הפרה של הסכם השכירות, כאשר חוק השכירות ההוגנת מספק הנחיות כיצד יש ליישב בעיות מסוג זה.
בנוסף לזכויות ולחובות בסיסיות אלה, על שוכרים ומשכירים להיות מודעים לכל התחייבות או דרישה נוספת שעשויה להיות מפורטת בהסכם השכירות שלהם, ולבקש ייעוץ משפטי במידת הצורך כדי להבטיח הסדר הוגן ושוויוני.
טיפים נוספים לשכירת דירה בישראל
שכירת דירה בישראל יכולה להיות חוויה מתגמלת, אך היא דורשת תכנון והכנה קפדניים כדי להבטיח תוצאה מוצלחת. להלן מספר טיפים נוספים לניווט בשוק השכירות:
1. בצעו מחקר מעמיק על שוק השכירות המקומי, כולל מחירי שכירות ממוצעים, סוגי נכסים ושכונות מבוקשות, כדי להבטיח שתמצאו את הדירה המתאימה לצרכים ולתקציב שלכם.
2. היו מוכנים להתמודד עם מתווכים ולהבין את תפקידם בתהליך השכירות, כמו גם כל עמלות או דמי תיווך שעשויים לחול.
3. תקצבו את שכר הדירה, הפיקדונות וההוצאות האחרות הכרוכות בשכירת דירה, והיו מוכנים לנהל משא ומתן עם המשכיר כדי להבטיח את התנאים וההגבלים הטובים ביותר האפשריים.
על ידי ביצוע טיפים אלה והיותכם מודעים למסגרת החוקית המסופקת על ידי חוק השכירות ההוגנת, שוכרים ומשכירים כאחד יוכלו ליהנות מחוויית שכירות חלקה ומוצלחת בישראל.
השכרת דירה בישראל עשויה להיות תהליך מורכב ומאתגר, אך עם הבנה ברורה של חוק השכירות ההוגנת, דרישות הדיור וחוזי השכירות, גם שוכרים וגם משכירים יוכלו לנווט בשוק בביטחון. על ידי מודעות לזכויותיהם ולחובותיהם בהתאמה, ופנייה לייעוץ מומחה במידת הצורך, הצדדים יכולים להבטיח הסדר שכירות הוגן ומועיל הדדית, המוביל לחוויית שכירות מוצלחת ומהנה בישראל.
כיצד מתנהלת בדיקת אבהות? מה ההבדל בין תביעות המתנהלות בבית הדין הרבני לבין ביהמ”ש למשפחה ומה השלכה של ילד המוגדר ממזר? עו”ד נילי שץ מסבירה
לפי הערכות, במדינות שונות בעולם יש אחוז ניכר, כ-20%, של ילדים שנולדו כתוצאה מרומן מחוץ לנישואין.
הנתונים הללו משתנים ממדינה למדינה. על פי מחקר שנערך על ידי משרד הבריאות הבריטי בשנת 2022, כ-25% מהילדים שנולדו כתוצאה מרומן בבריטניה ואינם חיים עם אביהם הביולוגי.
בדיקת אבהות היא בדיקה גנטית שמטרתה לקבוע האם אדם מסוים הוא האב הביולוגי של ילד מסוים.
הבדיקה מבוססת על השוואה בין ה-DNA של האב המיועד לבין ה-DNA של הילד.
עו”ד נילי שץ, המתמחה בדיני משפחה, מסבירה מתי נדרשת בדיקת אבהות ומה ההבדל בין הליכים המתקיימים בבית הדין הרבני לבין אלו המתקיימים בבית המשפט לענייני משפחה.
“שינויים חברתיים, היסטוריים ותרבותיים הובילו למציאות חדשה מבחינת כלל נושא האבהות. זה נוגע לסוגי משפחה שונים שהולכים והופכים שכיחים וגם לרשתות החברתיות. למעשה, מאז ומעולם נולדו ילדים מחוץ לנישואין.
תמיד הייתה איזו עקומה בכל מקום בעולם שבו היה אחוזון שהילדים הם לא הילדים של ההורים שלהם, כמו בבריטניה ששם יש אחוז מאוד גבוה. בארץ זה מקבל משנה תוקף כי יש את נושא הממזרות. בניגוד למדינות רבות אחרות, אצלנו פרט לחוקים ולבתי המשפט אנחנו שואבים משמעות גם מן ההלכה”.
עו”ד שץ: “בחוק אין שום הגדרה להורות וכשאין הגדרה מסוימת בחוק, הולכים למקורות. משם מתחילות הבעיות, שם זה מתחיל להסתבך.
בעיקרון יש את העניין של הורה שהוא ההורה, ויש אפוטרופסות. הורה במונח הרגיל זה הורה ששני ההורים יצרו את הילד.
אולם, כיום הרבה מאוד צורות להביא ילדים לעולם, אם זה בהורות משותפת, בפונדקאות בארץ, בפונדקאות בחו”ל, לכל מקרה יש את המאפיינים שלו שיוצרים את המורכבות שלו”.
שץ מתייחסת, בין השאר, לפס”ד של השופט נפתלי שילה, בעודו שופט שלום. אז הגיע לשולחנו מקרה של אישה שהביאה לעולם ילד בהליך פונדקאות בהודו.
זו לא הייתה פונדקאות רגילה משום שהילד נוצר הן מתרומת ביצית והן מתרומת זרע, כלומר ללא מטען גנטי של האם כלל.
כשהאם ביקשה להכניס את התינוק לישראל דרשו ממנה בדיקה גנטית. השופט שילה קבע אז כי למרות שהיא איננה בעלת מטען גנטי היא האם.
“פסק הדין הזה מחבר אותי לפרשת אסותא“, אומרת עו”ד שץ.
“על הסוגייה של האם הנושאת את הילד ברחמה ועל המשמעות שיש בכך. הרב לאו, נשיא ביה”ד הרבניים וגם ד”ר יאיר שיבר ציינו בהתייחס לפרשה הזו כי יש דברים חשובים בעולם הזה בזה שהילד נמצא בתוך רחם מסוים.
הוא מקבל את הדברים של האמא ואת הריחות שלה ואת האופי שלה, יש לזה משמעות. היה על זה ויכוח מאוד גדול. מה שונה, לדעתי,? כשאת הולכת לעשות IVF את בעצם מייצר ילד, אם בטעות הוא בעצם נטמן ברחם של מישהי אחרת, זו לא בעיה שלך בעיקרון כהורה הביולוגי. יש כאן עניין מאוד כאוב ומאוד מסובך”.
– מדוע ביה”ד הרבניים לא מוכנים לאשר בדיקה גנטית לילדים כשאחד מההורים מבקש זאת?
עו”ד שץ: “מבחינת בתי המשפט, במרבית המקרים המטען הגנטי גובר על הכל. זאת, בניגוד למקורות ולחוו”ד של אחרים.
מאחר, שהעמדה היא כי לילד יש זכות לדעת מאיפה בא ולגדול עם מי שהוא אמור לגדול איתו.
בביה”ד הרבני נושא הממזרות תופס מקום עיקרי. למרות שמדובר בעניין עתיק הוא עדיין קיים.
ההגדרה של ממזר זה ילד שנולד לאישה יהודייה שנישאה ליהודי, והרתה מחוץ לנישואין ליהודי.
מי שהוגדר כממזר הוא פסול חיתון וזו ההשלכה של העניין. במשך השנים צצו מיתוסים רבים סביב נושא הממזרות, אבל זו למעשה ההגדרה.
הסנקציה היחידה לילד ממזר הוא שהוא אינו יכול להתחתן ברבנות. אבל זו גם הסיבה שבתי הדין הרבניים לא ממהרים לאשר בדיקות גנטיות לילדים.
כאשר מגיע לפתחו של בית הדין הרבני תיק ובו חשד כי הילד הוא תוצאה של רומן, אז הגישה היא שטובת הקטין גוברת על הכל.
אם יש אחוז קטן ביותר להחליט שהילד הוא ממזר לא יבצעו את הבדיקה. יש מקרים שבהם לא יודעים אם התוצאה תהיה שיהיה ממזר או לא, אפשר לפנות לביה”ד הרבני הגדול, לנשיא, והוא יכתוב חוו”ד בעניין הזה וזה מה שיקבע, וזה יקבע גם בביהמ”ש”.
עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר במדריך מיוחד על כל מה שצריך לדעת כדי להיערך לתקופת הנישואים: על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם
ההלכה היהודית קובעת כי נישואים הם עסקה משפטית בין שני אנשים.
על מנת שהנישואים יהיו תקפים מבחינה הלכתית, על שני הצדדים לעמוד בשורה של תנאים משפטיים. עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר, מסביר במדריך מיוחד על הצעדים החשובים בטרם תיכנסו תחת החופה – על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם.
לפי היהדות, הגיל המינימלי לנישואים הוא החל מגיל 18 ואילך.
כדי להיכנס בברית הנישואים על הצדדים לתת את הסכמתם החופשית לנישואים.
על כך, ישנן עוד סוגיות נוספות הקבועות את גבולות המותר, כמו איסור על נישואים בין קרובי משפחה, שאלת היהדות של בני הזוג והלכות הנוגעות למי שהיה נשוי כבר בעבר.
לדברי עו”ד אלעד זמיר, ישנם שני נושאים שחשוב לשים אליהם לב לפני שמתחתנים.
“הנושא הראשון”, הוא אומר, “הוא נושא הכתובה. תחת החופה נחתם מסמך כתובה, מסמך הכתובה הוא מסמך מחייב ומשפטי לכל דבר ועניין”.
עו”ד זמיר: “רבים היו רוצים לחשוב כך, אך המציאות אחרת.
מסמך כתובה הוא, לצורך העניין, כמו צ’ק.
חתמת עליו – זה מחייב אותך. הכתובה היא מעין תעודת ביטוח שהחתן מספק לאישה.
התרגום של הדבר הוא ‘אם אני ארצה להתגרש ואת לא תרצי – זה סכום הפיצוי שאני אשלם לך'”.
אולם, לדברי עו”ד זמיר, לא רק הסכום הוא הקובע בכתובה.
“הכתובה”, הוא מוסיף, “קובעת שהגבר מתחייב לפרנס את האישה, לדאוג לכל צרכיה, ודברים נוספים. יש נושא שכמעט ואינו מדובר, שלא ניתן לבחור אותו והוא נקרא ‘מדור אלמנה’.
מה זה אומר? שאם חס ושלום הגבר ילך לעולמו, האישה תוכל להישאר בדירה שלו, גם אם הוא הוריש אותה לאחרים, גם הם לא יוכלו לפנות אותה”.
עו”ד זמיר: “הבחירה היא בסכום שנכתב בכתובה. מה כתובים בסכום זו שאלת מיליון הדולר.
בסופו של יום מדובר בבחירה של החתן.
יש כתובה אשכנזית, שם מדובר בסכום קבוע, שגם לא שואלים את החתן, הסכום נקרא ‘200 זקוקים כסף’, שיעורו כיום הוא כאלפיים דולר, סכום סמלי בהחלט.
לעומת זאת, בעדות המזרח, אפשר למלא בסכום באמת את מה שהחתן רוצה. ניתן לרשום אלף שקלים בלבד, 18 אלף שקלים ואפילו מיליון שקלים.
“חשוב מאוד לדעת, במיוחד בשנים האחרונות, כי כשמגיעים לביה”ד הרבניים תביעות סביב הכתובה, הדיינים מחייבים בסכומים גבוהים. מצד שני, אם מישהו התחייב על סכום מופרך, למשל 18 מיליון שקלים, אז ככל הנראה בית הדין יאמר כי מדובר בכתובה מוגזמת, ויחייבו את הגבר בסכום נמוך, על פי רוב בין 120-180 אלף שקלים”.
עו”ד זמיר: “נכון, זה סוג של הסכם ממון, הוא מתייחס לחובה של הבעל לפרנס את אשתו ולשמר רמת חיים נאותה. לצד זאת יש עניינים כמו מדור אלמנה ואחרים”.
עו”ד זמיר: “נושא שני, שהוא חשוב עד מאוד לדעתי, הוא הסכם הממון.
החוק שמגדיר ומסדיר את יחסי הממון בין בני זוג הוא חוק יחסי ממון.
חוק זה קובע שכל מה שהבאת איתך לחתונה נשאר שלך ואילו מה שצברת בזמן הנישואים משותף.
לעומת זאת, אם קיבלת ירושה או מתנה זה רכוש שנשאר אצלך ולא מתחלק.
אז למה לחתום על הסכם ממון אם יש הגנה? התשובה פשוטה – כי הפסיקה שדרגה את חוק יחסי ממון.
אומרת הפסיקה, כי כאשר אתה לוקח רכוש לפני הנישואים ומשתף עם בת הזוג שלך, אז בהחלט יכול להיות שלמרות שהרכוש הוא לפני הנישואים הוא יתחלק שווה בשווה בין בני הזוג חרף חוק יחסי ממון.
באופן עקרוני, רק מעבר מגורים לא מספק.
אבל אם יש מעבר מגורים וגם שיפצתם את הנכס, או נתת לה הרגשה או באמירה או בכתיבה להבין שיש לה חלק בנכס, בהחלט הדבר הזה יכול להוות כוונת שיתוף ותצטרך להתחלק איתה ברמה כזו או אחרת באותה דירה שהבאת לפני החתונה.
למרות חוק יחסי ממון תצטרך להתחלק, אלא אם כן עשית הסכם ממון שהעניינים הללו מוגדרים בה”.
עו”ד זמיר: בדיוק מהסיבה הזו, אני טוען כי עורך דין שעורך הסכם ממון הוא 80 אחוז פסיכולוג ו-20 אחוז עו”ד.
מי שחותם על הסכם ממון, צריך להבין ולדעת על מה הוא חותם, עלינו, עורכי הדין, מוטלת החובה להסביר לצדדים את כל מה שצריך בצורה הטובה ביותר.
הסכם ממון יכול להיות גם הפוך, לא רק הפרדה אלא גם שיתוף – לקבוע שככל שיש לנו ילד אחד אז יהיה שיתוף מסוים של אחוזים מסוימים, או בהתאם לכל שנת נישואים וכן הלאה.
הסכם ממון טוב, איכותי, לא כזה שמורידים מהאינטרנט, אצל עו”ד שמבין את הנפשות הפועלות, צריך להבין את תרבות האנשים. אצלנו במשרד יש למשל מחלקה בינלאומית שמתעסקת עם תושבי חו”ל, התרבות של מי שבא מצרפת היא שונה לחלוטין משלנו.
זה עולם בפני עצמו וצריך להבין מי נמצא לפנינו ולפי זה להכין הסכם ממון אידיאלי, שגם יהיה רומנטי עד כמה שאפשר”.
ומה לגבי ידועים בציבור, שאינם מחויבים זה לזה כדת וכדין?
לדברי עו”ד זמיר, מבחינה כלכלית אין במצב זה כל חיסכון.
“יש מי שסבור כי אצל ידועים בציבור יש פחות שיתוף, אבל פסיקה מהתקופה האחרונה של בית המשפט העליון דווקא קובעת כי אצל ידועים בציבור ככל שיש שיתוף הוא באופן שווה, כלומר אין שיתוף חלקי או שיתוף מוחלש”.
עו”ד זמיר: “כלומר, אם גבר חי במשך עשור עם בת הזוג ללא נישואים, ייתכן והוא ייאלץ לחלוק עימה גם את הרכוש שהוא הביא עימו בטרם הזוגיות.
זאת, לעומת זוג נשוי שבעניינם ייקבע שיש פחות שיתוף. למעשה, לפי זה, בני זוג נשואים מגנים על הרכוש מלפני הנישואים ולכן ידועים בציבור חייבים אף יותר לחתום על הסכם ממון, כי אחרת הרכוש שלהם חשוף לחלוקה עם בני הזוג אף שהם לא מעוניינים בכך”.
עו”ד זמיר קורא לזוגות לפני נישואים או לאחריהם, כמו גם לידועים בציבור, לפנות לייעוץ משפטי בטרם יכריעו בסוגיה.
כך, גם על מנת שיבינו וידעו לקראת מה הם הולכים.
“בסופו של יום”, הוא מסכם, “אצל מרבית הזוגות הרכוש שלהם כולל דירה, בית, מכוניות, אנחנו לא מדברים על כסך קטן אלא על מיליוני שקלים בדרך כלל. לכן, צריך להתייעץ, לשמוע את כל האפשרויות ולעשות זאת בצורה החכמה ביותר”.
ההלכה היהודית קובעת כי נישואים הם עסקה משפטית בין שני אנשים. על מנת שהנישואים יהיו תקפים מבחינה הלכתית, על שני הצדדים לעמוד בשורה של תנאים משפטיים. עו”ד וטוען רבני אלעד זמיר, מסביר במדריך מיוחד על הצעדים החשובים בטרם תיכנסו תחת החופה – על כתובה, הסכמי ממון ומה שביניהם.
לפי היהדות, הגיל המינימלי לנישואים הוא החל מגיל 18 ואילך. כדי להיכנס בברית הנישואים על הצדדים לתת את הסכמתם החופשית לנישואים. על כך, ישנן עוד סוגיות נוספות הקבועות את גבולות המותר, כמו איסור על נישואים בין קרובי משפחה, שאלת היהדות של בני הזוג והלכות הנוגעות למי שהיה נשוי כבר בעבר.
לדברי עו”ד זמיר, ישנם שני נושאים שחשוב לשים אליהם לב לפני שמתחתנים. “הנושא הראשון”, הוא אומר, “הוא נושא הכתובה. תחת החופה נחתם מסמך כתובה, מסמך הכתובה הוא מסמך מחייב ומשפטי לכל דבר ועניין”.
עו”ד זמיר: “רבים היו רוצים לחשוב כך, אך המציאות אחרת. מסמך כתובה הוא, לצורך העניין, כמו צ’ק. חתמת עליו – זה מחייב אותך. הכתובה היא מעין תעודת ביטוח שהחתן מספק לאישה. התרגום של הדבר הוא ‘אם אני ארצה להתגרש ואת לא תרצי – זה סכום הפיצוי שאני אשלם לך'”.
אולם, לדברי עו”ד זמיר, לא רק הסכום הוא הקובע בכתובה. “הכתובה”, הוא מוסיף, “קובעת שהגבר מתחייב לפרנס את האישה, לדאוג לכל צרכיה, ודברים נוספים. יש נושא שכמעט ואינו מדובר, שלא ניתן לבחור אותו והוא נקרא ‘מדור אלמנה’. מה זה אומר? שאם חס ושלום הגבר ילך לעולמו, האישה תוכל להישאר בדירה שלו, גם אם הוא הוריש אותה לאחרים, גם הם לא יוכלו לפנות אותה”.
עו”ד זמיר: “הבחירה היא בסכום שנכתב בכתובה. מה כתובים בסכום זו שאלת מיליון הדולר. בסופו של יום מדובר בבחירה של החתן. יש כתובה אשכנזית, שם מדובר בסכום קבוע, שגם לא שואלים את החתן, הסכום נקרא ‘200 זקוקים כסף’, שיעורו כיום הוא כאלפיים דולר, סכום סמלי בהחלט. לעומת זאת, בעדות המזרח, אפשר למלא בסכום באמת את מה שהחתן רוצה. ניתן לרשום אלף שקלים בלבד, 18 אלף שקלים ואפילו מיליון שקלים.
“חשוב מאוד לדעת, במיוחד בשנים האחרונות, כי כשמגיעים לביה”ד הרבניים תביעות סביב הכתובה, הדיינים מחייבים בסכומים גבוהים. מצד שני, אם מישהו התחייב על סכום מופרך, למשל 18 מיליון שקלים, אז ככל הנראה בית הדין יאמר כי מדובר בכתובה מוגזמת, ויחייבו את הגבר בסכום נמוך, על פי רוב בין 120-180 אלף שקלים”.
עו”ד זמיר: “נכון, זה סוג של הסכם ממון, הוא מתייחס לחובה של הבעל לפרנס את אשתו ולשמר רמת חיים נאותה. לצד זאת יש עניינים כמו מדור אלמנה ואחרים”.
עו”ד זמיר: “נושא שני, שהוא חשוב עד מאוד לדעתי, הוא הסכם הממון. החוק שמגדיר ומסדיר את יחסי הממון בין בני זוג הוא חוק יחסי ממון. חוק זה קובע שכל מה שהבאת איתך לחתונה נשאר שלך ואילו מה שצברת בזמן הנישואים משותף. לעומת זאת, אם קיבלת ירושה או מתנה זה רכוש שנשאר אצלך ולא מתחלק. אז למה לחתום על הסכם ממון אם יש הגנה? התשובה פשוטה – כי הפסיקה שדרגה את חוק יחסי ממון. אומרת הפסיקה, כי כאשר אתה לוקח רכוש לפני הנישואים ומשתף עם בת הזוג שלך, אז בהחלט יכול להיות שלמרות שהרכוש הוא לפני הנישואים הוא יתחלק שווה בשווה בין בני הזוג חרף חוק יחסי ממון. באופן עקרוני, רק מעבר מגורים לא מספק. אבל אם יש מעבר מגורים וגם שיפצתם את הנכס, או נתת לה הרגשה או באמירה או בכתיבה להבין שיש לה חלק בנכס, בהחלט הדבר הזה יכול להוות כוונת שיתוף ותצטרך להתחלק איתה ברמה כזו או אחרת באותה דירה שהבאת לפני החתונה. למרות חוק יחסי ממון תצטרך להתחלק, אלא אם כן עשית הסכם ממון שהעניינים הללו מוגדרים בה”.
עו”ד זמיר: בדיוק מהסיבה הזו, אני טוען כי עורך דין שעורך הסכם ממון הוא 80 אחוז פסיכולוג ו-20 אחוז עו”ד. מי שחותם על הסכם ממון, צריך להבין ולדעת על מה הוא חותם, עלינו, עורכי הדין, מוטלת החובה להסביר לצדדים את כל מה שצריך בצורה הטובה ביותר. הסכם ממון יכול להיות גם הפוך, לא רק הפרדה אלא גם שיתוף – לקבוע שככל שיש לנו ילד אחד אז יהיה שיתוף מסוים של אחוזים מסוימים, או בהתאם לכל שנת נישואים וכן הלאה. הסכם ממון טוב, איכותי, לא כזה שמורידים מהאינטרנט, אצל עו”ד שמבין את הנפשות הפועלות, צריך להבין את תרבות האנשים. אצלנו במשרד יש למשל מחלקה בינלאומית שמתעסקת עם תושבי חו”ל, התרבות של מי שבא מצרפת היא שונה לחלוטין משלנו. זה עולם בפני עצמו וצריך להבין מי נמצא לפנינו ולפי זה להכין הסכם ממון אידיאלי, שגם יהיה רומנטי עד כמה שאפשר”.
ומה לגבי ידועים בציבור, שאינם מחויבים זה לזה כדת וכדין? לדברי עו”ד זמיר, מבחינה כלכלית אין במצב זה כל חיסכון. “יש מי שסבור כי אצל ידועים בציבור יש פחות שיתוף, אבל פסיקה מהתקופה האחרונה של בית המשפט העליון דווקא קובעת כי אצל ידועים בציבור ככל שיש שיתוף הוא באופן שווה, כלומר אין שיתוף חלקי או שיתוף מוחלש”.
עו”ד זמיר: “כלומר, אם גבר חי במשך עשור עם בת הזוג ללא נישואים, ייתכן והוא ייאלץ לחלוק עימה גם את הרכוש שהוא הביא עימו בטרם הזוגיות. זאת, לעומת זוג נשוי שבעניינם ייקבע שיש פחות שיתוף. למעשה, לפי זה, בני זוג נשואים מגנים על הרכוש מלפני הנישואים ולכן ידועים בציבור חייבים אף יותר לחתום על הסכם ממון, כי אחרת הרכוש שלהם חשוף לחלוקה עם בני הזוג אף שהם לא מעוניינים בכך”.
עו”ד זמיר קורא לזוגות לפני נישואים או לאחריהם, כמו גם לידועים בציבור, לפנות לייעוץ משפטי בטרם יכריעו בסוגיה. כך, גם על מנת שיבינו וידעו לקראת מה הם הולכים. “בסופו של יום”, הוא מסכם, “אצל מרבית הזוגות הרכוש שלהם כולל דירה, בית, מכוניות, אנחנו לא מדברים על כסך קטן אלא על מיליוני שקלים בדרך כלל. לכן, צריך להתייעץ, לשמוע את כל האפשרויות ולעשות זאת בצורה החכמה ביותר”.
מלחמה וסכסוך משפיעים באופן נרחב על תחומים שונים בחיים, כולל שוק הנדל”ן. אחת ההשלכות העיקריות של המלחמה על עסקאות נדל”ן ועל פרויקטי בנייה היא הפוטנציאל לעיכובים באספקת דירות עקב מחסור בכוח אדם שנגרם עקב הסכסוך.
מאמר זה יחקור את המסגרת המשפטית סביב סעיפי כוח עליון בחוזי רכישה, אשר כוללים לעתים קרובות מלחמה כסיבה מוצדקת לעיכוב.
הוא גם ידון בצורך בבדיקה עובדתית של כל מקרה לגופו, שכן בתי המשפט דורשים ראיות מהותיות לתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה.
בנוסף, המאמר ידגיש את החשיבות של תיעוד מקיף וחוות דעת של מומחים כדי לאמת טענות כאלה, וידגיש את תפקידם של בתי המשפט בהבטחת הוודאות המרבית לגבי מועדי אספקת הדירות.
המסגרת המשפטית: סעיפי כוח עליון
סעיפי כוח עליון הם הוראות בחוזים הפוטרים צד מלקיים את התחייבויותיו החוזיות כאשר נסיבות בלתי צפויות שאינן בשליטתו מונעות ממנו לעשות זאת.
בהקשר של עסקאות נדל”ן, סעיפי כוח עליון כוללים לעתים קרובות מלחמה כסיבה לעיכוב באספקת דירות.
כאשר מתרחש אירוע כוח עליון, כגון מלחמה, הקבלן רשאי לטעון שהוא פטור מפיצוי הקונה בגין העיכוב באספקה מכיוון שהאירוע היה מעבר לשליטתו. עם זאת, חשוב לציין שלא כל הטענות בדבר כוח עליון מתקבלות אוטומטית. בתי המשפט דורשים בחינה מפורטת של העובדות בכל מקרה לגופו כדי לקבוע האם המלחמה אכן גרמה לעיכוב והאם הקבלן מוצדק בהפעלת סעיף כוח עליון.
הצורך בבדיקה עובדתית יש לבחון כל מקרה לגופו כדי לקבוע את ההשפעה בפועל של המלחמה על עיכובים בבנייה. בתי המשפט הדגישו את החשיבות של בחינה עובדתית בפסיקותיהם, וקבעו כי אין די בטענה סתמית שהמלחמה גרמה לעיכוב מבלי לספק ראיות מהותיות.
לדוגמה, במקרה צביבך, בית המשפט מינה מומחה לבחון את טענת הקבלן לפיה מצב המלחמה במבצע צוק איתן השפיע על שוק העבודה בתל אביב באופן המצדיק את העיכוב. המומחה קבע כי הקבלנים מצאו פתרונות גם כאשר חלק מהעובדים נעדר, מה שמעיד על כך שהמלחמה לא גרמה לעיכוב במקרה זה.
מקרה זה מדגים כי על הקבלנים מוטל נטל ההוכחה להראות כי עיכובים הקשורים למלחמה הם אמיתיים. עליהם להציג ראיות כגון יומני עבודה, לוחות זמנים, הצהרות עדים והוכחות למחסור בכוח אדם כדי לתמוך בטענותיהם.
תיעוד וחוות דעת מומחים
תיעוד מקיף חיוני לקבלנים המעוניינים לטעון כי עיכובים הקשורים למלחמה השפיעו על יכולתם לספק דירות בזמן. יומני עבודה, לוחות זמנים והצהרות עדים מקבלני משנה יכולים לספק ראיות בעלות ערך לתמיכה בטענותיהם. בנוסף, ראיות למחסור בכוח אדם, כגון רשימות עובדים ורשומות של היתרי כניסה שניתנו או נדחו, יכולות לעזור להוכיח את ההשפעה של המלחמה על זמינות העובדים.
חוות דעת של מומחים יכולות גם למלא תפקיד מכריע בניתוח הממצאים ובתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה. במקרים מסוימים, ניתן להיעזר במומחה כדי לספק הערכה מקצועית של השפעת הסכסוך על פרויקט הבנייה והאם העיכוב מוצדק. חשוב שקבלנים יבטיחו שהמומחים שלהם אמינים ומוסמכים, שכן חוות דעתם ייבחנו בקפידה על ידי בית המשפט.
תפקידם של בתי המשפט בהבטחת הוודאות היעד העיקרי של החוק ביחס למועדי מסירת דירה הוא מתן ודאות מקסימלית גם לקבלן וגם לרוכש. בתי המשפט ממלאים תפקיד מכריע בבחינת וקביעת תוקפן של טענות לעיכוב הקשורות למלחמה, תוך הבטחה לאיזון הוגן של האינטרסים של שני הצדדים.
בעת הערכת תביעה לכוח עליון עקב מלחמה, בתי המשפט יבחנו בקפידה את הראיות שהקבלן מציג, כמו גם כל טיעוני נגד שמעלה הרוכש. הם עשויים גם לשקול חוות דעת של מומחים וגורמים רלוונטיים אחרים, כגון משך המלחמה והתקופה הנדרשת לארגון וחידוש העבודה לאחר הסכסוך.
בסופו של דבר, בתי המשפט לא יקבלו טענה כללית בדבר עיכובים הקשורים למלחמה ללא ראיות ותמיכה מהותיות. הם עשויים להקצות את המלחמה ואת התקופה הנדרשת לארגון כ”מאריכים” את מועד המסירה לאחר בחינת כל הנתונים שהוצגו בפניהם.
אסטרטגיות עבור רוכשי דירות
רוכשי דירות לא צריכים לקבל באופן אוטומטי את טענת הקבלן שהעיכוב במסירה נובע מעיכוב בקצב העבודה שנגרם עקב המלחמה. במקום זאת, עליהם לנקוט תפקיד פעיל בבדיקת הראיות של הקבלן ובערעור על כל טענה לא מבוססת.
רוכשים יכולים לבקש מהקבלן תיעוד, כגון יומני עבודה ורשימות עובדים, כדי לאמת את השפעת המלחמה על פרויקט הבנייה. אם הקבלן לא מספק ראיות מספיקות או שהתיעוד לא תומך בטענתו, ייתכן שלרוכש יהיו עילות לערער על העיכוב.
מומלץ גם לרוכשים להתקשר עם אנשי מקצוע משפטיים המנוסים בסכסוכי נדל”ן כדי לעזור לנווט במורכבויות של תביעות כוח עליון ולהבטיח תוצאה הוגנת. ייצוג משפטי יכול לסייע בהערכת הראיות של הקבלן, במשא ומתן מול הקבלן וייצוג האינטרסים של הרוכש בבית המשפט במידת הצורך.
סיכום השפעת המלחמה על מסירת דירות והמסגרת המשפטית המסדירה עיכובים הינה סוגיה מורכבת ורבת פנים. תפקידם של סעיפי כוח עליון בחוזי רכישה, הצורך בבדיקה עובדתית וחשיבות התיעוד וחוות הדעת המקצועיות – כולם תורמים ליישוב סכסוכים הנוגעים לעיכובים הקשורים למלחמה.
בתי המשפט ממלאים תפקיד מכריע בשמירה על הוודאות ואיזון האינטרסים של כל הצדדים המעורבים בעסקאות נדל”ן מושפעות מלחמה. על ידי דרישה לראיות מהותיות לתמיכה בטענות בדבר עיכובים הקשורים למלחמה, בתי המשפט יכולים להבטיח כי קבלנים ורוכשי דירות יקבלו יחס הוגן וכי החוק יגשים את ייעודו לספק ודאות מרבית לגבי מועדי מסירת הדירות.
ככל שרוכשי הדירות מתמודדים עם האתגרים שמעמידים עיכובים הקשורים למלחמה, חיוני להקפיד על יזום בבדיקת טענות הקבלנים ולקבלת ייעוץ משפטי על מנת להבטיח תוצאה הוגנת. תחת בחינה מדוקדקת והבנה מעמיקה של המסגרת המשפטית, רוכשים יוכלו להגן טוב יותר על האינטרסים שלהם ולהשיג פתרון מוצלח אל מול המלחמה והשפעתה על הנדל”ן.