מכרזים במחלוקת: כשהמדינה מוכרת חלום והיזמים מתעוררים לסיוט

תקציר הפרקים הקודמים: מדוע ענקיות הנדל"ן תובעות את רשות מקרקעי ישראל?

בלב הסכסוך: תביעה רחבת היקף של חברות נדל"ן נגד המדינה. המכרז שהבטיח הזדמנות – הפך לכאב ראש משפטי ענק.

לטענת התובעות, רשות מקרקעי ישראל שיווקה את הקרקע תוך הצגת מצג שווא, לפיו מדובר בקרקע הזמינה לפיתוח ולבנייה בטווח זמן מוגדר של 48 חודשים.

אולם, המציאות בשטח חשפה פער תהומי בין הצהרות הרשות לבין המצב התכנוני בפועל. התברר כי בין רמ"י לבין המועצה המקומית זכרון יעקב קיים סכסוך עמוק ומהותי המונע כל אפשרות לקידום תשתיות או פיתוח במתחם. היזמים טוענים כי הרשות הסתירה מידע קריטי זה, ובכך "מכרה אוויר" – זכויות בנייה שאין היתכנות למימושן בעתיד הנראה לעין

חוסר הוודאות התכנוני והעיכובים הצפויים, שנאמדים בשנים רבות מעבר למוצהר, יוצרים נטל כלכלי כבד בשל עלויות מימון וריביות, ומהווים את העילה המרכזית לדרישה לביטול החוזים והשבת הכספים.

חובת הגילוי: מה אחריותה של המדינה במכרזי קרקעות?

במישור המשפטי והמנהלי, חובת הגילוי החלה על רשות ציבורית, ועל רשות מקרקעי ישראל בפרט, היא חובה מוגברת החורגת מחובת תום הלב הסטנדרטית בדיני החוזים הפרטיים. כגוף המנהל את מרבית המקרקעין במדינה, רמ"י נתפסת כנאמן הציבור, ועליה לפעול בשקיפות מרבית ולחשוף את כל העובדות המהותיות העשויות להשפיע על החלטת היזם לגשת למכרז

בד בבד, משום כך, .ניתוח הסוגיה מעלה כי השמטת מידע אודות סכסוך יצרי מול רשות מקומית, המונע את פיתוח הקרקע, אינה יכולה להיחשב כטעות טכנית גרידא, אלא עשויה לעלות כדי ניהול משא ומתן בחוסר תום לב והצגת מצג שווא מכוון.

האחריות המוטלת על המדינה מחייבת אותה לוודא כי הקרקעות המשווקות אכן זמינות לבנייה בהתאם ללוחות הזמנים המוצגים במכרז. כאשר המדינה דורשת מיזם לעמוד בלוח זמנים נוקשה של 48 חודשים להקמת פרויקט, היא יוצרת הסתמכות כלכלית משמעותית.

אולם, הסתרה של חוסר נכונות מצד הרשות המקומית לפתח את התשתיות הנדרשות מעקרת מתוכן את כדאיות העסקה. מנקודת מבט אנליטית, חוסר גילוי כזה פוגע ביציבות שוק הנדל"ן; אם יזמים לא יוכלו להסתמך על הצהרות המדינה במכרזים, הם ייאלצו לתמחר סיכונים אלו מראש, דבר שיוביל לירידת מחירי הקרקעות או לחילופין להגשת הצעות נמוכות משמעותית המשקפות את חוסר הוודאות

מצד שני, לפיכך, חובת הזהירות המוגברת נועדה לא רק להגן על היזם הספציפי, אלא לשמור על תקינותו ואמינותו של מנגנון המכרזים הציבורי כולו.

לאן הולכים מכאן? האפשרויות המשפטיות והכלכליות של היזמים

אל תשכחו: בפני היזמים עומדים כעת מספר מסלולים משפטיים ואסטרטגיים להתמודדות עם המבוי הסתום. המסלול הראשון והקיצוני ביותר הוא ביטול החוזה מחמת הפרה יסודית והטעיה. במקרה כזה, היזמים דורשים השבה מלאה של מאות מיליוני השקלים ששולמו, בתוספת פיצויים על הנזקים הכלכליים שנגרמו להם

מסלול זה מבוסס על הטענה כי הפער בין המצג שהוצג במכרז לבין המציאות בשטח הוא כה מהותי, עד כי העסקה מאבדת את התכלית הכלכלית שלה עבורם.

לחלופין, קיימת האפשרות של התאמת תנאי העסקה למציאות המשתנה. מכיוון שעלויות המימון והריביות על הליווי הבנקאי נגזרות משך הזמן שבו ההון מושקע ללא תשואה, עיכוב של שנים רבות משנה כליל את התמחור המקורי. היזמים עשויים לדרוש הפחתה משמעותית במחיר הקרקע או פיצוי כספי שישקף את הגידול בעלויות המימון

אולם, מנקודת מבט אנליטית, כוח המיקוח של היזמים גדל ככל שמתברר כי המדינה לא עמדה בחובת הגילוי הנאות. בסופו של יום, פתרון הסכסוך יחייב הכרעה בשאלה האם רשות מקרקעי ישראל תפעל לתיקון המחדל התכנוני מול המועצה המקומית, או שמא תיאלץ לשאת באחריות כספית כבדה כלפי היזמים שחשו כי רכשו "אוויר"

.