כיצד מבצעים פירוק שיתוף בדירת מגורים בתהליך גירושין?

בעודכם ניצבים בפתחו של הליך הגירושין, עליכם להכיר בכך שדירת המגורים מהווה עבור רובכם את הנכס המשמעותי והיקר ביותר שנצבר במהלך החיים המשותפים. המושג "פירוק שיתוף" אינו אלא המנגנון המשפטי והכלכלי שנועד להפריד את הבעלות המשותפת על אותם ארבעה קירות ולהפוך אותם למשאבים נזילים. בבסיסו של ההליך, עומדת ההנחה כי הנכס שייך לשני הצדדים, ועל כן יש להעמידו למכירה בשוק החופשי.

הסדרת ההתחייבויות לפני חלוקת הכספים

חשוב שתבינו כי טרם חלוקת הכספים, יש לבצע הסדרה של כלל ההתחייבויות הרובצות על הנכס. התמורה שתתקבל מהמכירה תועבר אליכם רק לאחר כיסוי מלא של יתרת המשכנתא, הלוואות גישור או חובות אחרים המובטחים בשעבוד על הבית. רק לאחר ניכוי הוצאות אלו, יחולק היתרה שנותרה (ה"אקוויטי") ביניכם, בדרך כלל באופן שווה, ובכך יושלם הפירוק הרכושי המהותי ביותר של התא המשפחתי.

כיצד נקבע שווי הנכס ומי מעריך אותו?

לאחר שהבנתם את הצורך המהותי בהפרדת הנכס המשותף, עליכם להידרש לאחת השאלות המורכבות והרגישות ביותר: מהו שוויו הריאלי של הבית שלכם? בתוך סערת הרגשות המלווה את הליך הגירושין, הערכת המחיר אינה יכולה להישען על תחושות סובייקטיביות או על ערך סנטימנטלי, אלא חייבת להתבסס על חוות דעת מקצועית, אובייקטיבית ובלתי תלויה של שמאי מקרקעין מוסמך.

מי מוסמך לקבוע את שווי השוק של דירתכם?

הדרך בה ייבחר איש המקצוע תלויה במידה רבה במסלול שבו בחרתם לנהל את הפרידה. במידה ואתם מנהלים הליך גישור, המגשר יציע לכם לרוב לפנות לבעל מקצוע מוסכם עליו הוא סומך, או שתגיעו להסכמה משותפת על זהות השמאי שיבצע את הערכת השמאות. לעומת זאת, אם העניין מתברר בין כותלי בית המשפט, השופט ימנה שמאי מתוך רשימת המומחים של בתי המשפט. מינוי כזה נועד להבטיח שחוות הדעת תהיה אובייקטיבית לחלוטין, ללא הטיה לטובת אחד הצדדים, כך שבית המשפט יוכל להסתמך עליה בביטחון מלא בעת מתן ההחלטות.

מהו ההבדל בין ערך שוק לבין ערך למימוש מהיר?

כאשר תקבלו לידיכם את דו"ח השמאי, תגלו כי הערכת השווי מורכבת לרוב משני ערכים מרכזיים שעליכם להכיר. הראשון הוא "ערך השוק" – המחיר המקסימלי שניתן לקבל עבור הנכס בתנאי שוק חופשי, כאשר לשני הצדדים יש את הזמן הדרוש למציאת הקונה המתאים. הערך השני, המכונה לעיתים "ערך למימוש מהיר", משקף את המחיר שבו יימכר הנכס אם יהיה צורך להוציאו למכירה מיידית תחת לחץ זמן או במסגרת הליכי כינוס. פער זה הוא קריטי עבורכם, שכן הוא משפיע ישירות על סכום הכסף שיישאר בידיכם בסופו של יום. הבנת הערכים הללו תאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות יותר לגבי עיתוי המכירה ואופן ניהול המשא ומתן מול קונים פוטנציאליים או אחד מול השני.

מה קורה כאשר אין הסכמה על אופן ומועד מכירת הבית?

במציאות המורכבת של הליך הגירושין, אתם עלולים למצוא את עצמכם חלוקים בשאלת העיתוי והאופן שבו תבוצע מכירת הנכס. בעוד שלאחד מכם עשוי להיות "אורך נשימה" כלכלי המאפשר לו להמתין לעליית מחירי השוק או לשיפור בתנאים הכלכליים הכלליים, הצד השני עשוי להזדקק לנזילות כספית באופן מיידי כדי לפתוח בפרק חיים חדש. כאשר אינכם מצליחים להגיע לעמק השווה, המערכת המשפטית נאלצת להתערב כדי להבטיח שתהליך של פירוק שיתוף יתקדם למרות המבוי הסתום אליו נקלעתם.

כיצד פועל בית המשפט כאשר אתם נתונים במבוי סתום?

במקרים בהם אין ביניכם הסכמה על מועד המכירה או על זהות הקונה, בית המשפט יקצוב לכם בדרך כלל פרק זמן מוגדר, הנע לרוב בין 60 ל-120 יום, לנסות ולמכור את הבית בכוחות עצמכם בשוק החופשי. במידה ולא תעלו בידכם להשלים את העסקה בפרק זמן זה, יורה בית המשפט על מינוי כונס נכסים לביצוע המשימה. הכונס יכול להיות אחד מעורכי הדין המייצגים אתכם או עורך דין נייטרלי הממונה על ידי הערכאה השיפוטית. עליכם לזכור כי מינוי כונס נכסים משמעו אובדן שליטה מסוים על התהליך ועלויות נוספות בדמות שכר טרחת הכונס, ולכן האינטרס המשותף שלכם הוא להגיע להבנות טרם שלב זה. במידה ותבחרו להשהות את המכירה בהסכמה, תוכלו להסדיר מנגנון שבו צד אחד נשאר להתגורר בנכס ומשלם "דמי שימוש" לצד השני, או לחילופין להשכיר את הנכס לצד ג' ולחלק את דמי השכירות.

מהי ההתייחסות לטובת הילדים בעת הצורך במכירת הבית?

זוהי אולי הנקודה הרגישה והטעונה ביותר בכל הליך הפרידה. לעיתים קרובות, עולה הטענה כי עקירת הילדים מסביבתם המוכרת, ממוסדות החינוך או מהחברים באמצע שנת הלימודים תסב להם נזק משמעותי. במצבים אלו, בית המשפט עשוי לגלות התחשבות רבה ואף להורות על מינוי אפוטרופוס לדין, אשר יבחן את התנאים בשטח ויספק חוות דעת מקצועית בנוגע להשפעת המכירה על רווחת הילדים ומצבם הנפשי. עם זאת, נקודת המוצא המשפטית היא שהמכירה מעניקה לכל אחד מכם הון עצמי המאפשר לשכור או לרכוש דירה חלופית באותה סביבה גאוגרפית. המטרה העליונה היא להבטיח שבעוד הקירות הפיזיים משתנים, שגרת חייהם של הילדים תיפגע בצורה המינימלית האפשרית, תוך שמירה על רצף חינוכי וחברתי.

האם ניתן לרכוש את החלק של בן הזוג בדירה ולשמור על הנכס?

במקרים רבים, לאחר שבחנתם את המשמעויות של פרידה מהבית המוכר, ייתכן ואחד מכם ירגיש כי הוא מעוניין להמשיך ולהתגורר בנכס, בין אם כדי לשמור על יציבות עבור הילדים ובין אם מתוך חיבור רגשי ואישי למקום. עליכם לדעת כי החוק והפרקטיקה המשפטית בישראל מעניקים לכם אפשרות ריאלית לבצע זאת באמצעות מנגנון של "זכות ראשונים". המשמעות היא שלכל אחד מכם קיימת הזכות המוקדמת לרכוש את מחצית הזכויות של הצד השני בנכס, בטרם יוצע הבית למכירה לצד שלישי בשוק החופשי.

כיצד השמאות המקצועית משרתת אתכם ברכישה הפנימית?

כדי שהליך הרכישה יהיה הוגן ושקוף, אתם נדרשים להסתמך על הערכת השווי המקצועית שבוצעה על ידי השמאי, כפי שפורט בשלבים המוקדמים של התהליך. רכישת חלקו של בן הזוג אינה נעשית לפי מחיר שרירותי, אלא על פי "שווי השוק" שנקבע בחוות הדעת השמאית. כאשר אחד מכם מחליט לממש את זכותו, עליו להעביר לצד השני סכום המשקף בדיוק את חלקו בנכס.

שאלות ותשובות נפוצות