האם התחדשות עירונית בצפון היא ההשקעה החכמה הבאה?

בעוד הדיונים על הסכמים מדיניים בלבנון והחזרה לשגרה בצפון תופסים תאוצה, עולה השאלה המתבקשת: מה יעלה בגורל יישובי קו העימות וכיצד יגיב שוק הנדל"ן המקומי? אם תבחנו את התנהגות השוק בדרום הארץ, תגלו מגמה מפתיעה; למרות הלחימה, ערים כמו שדרות ואופקים חווים עלייה מרשימה בביקושים. הניסיון ההיסטורי מלמד כי עם ישראל ניחן בחוסן פטריוטי יוצא דופן, השואף לא רק לשקם את ההריסות אלא לפתח ולשגשג דווקא במקומות שנפגעו. אנו עדים לנהירה של משקיעים וזוגות צעירים המזהים את הפוטנציאל הגלום בשיקום הממשלתי הצפוי, מתוך הבנה שהצפון עומד בפני תנופת פיתוח אדירה שתשנה את פני האזור ביום שאחרי.

כיצד המלחמה משפיעה על הביקוש לנדל"ן ולממ"דים?

בעוד הדי הכדורים והפיצוצים עדיין נשמעים ביישובי הצפון, אתם עשויים להניח כי שוק הנדל"ן המקומי נכנס לקיפאון עמוק. אולם, המציאות בשטח מציירת תמונה שונה ומורכבת הרבה יותר. למרות הלחימה המתמשכת והעובדה שחלק ניכר מהאוכלוסייה טרם חזר לביתו, אנו עדים לעלייה מפתיעה בביקושים דווקא בערים שסופגות את מרב האש בקו העימות. נהריה, כרמיאל, עכו ואף הקריות, אינן רק נקודות על מפת התקיפות, אלא מוקדי עניין עבור משקיעים ורוכשים פוטנציאליים המביטים אל מעבר לאופק המלחמתי.

האם הכותרות על הסדר מדיני מעצבות את החלטות המשקיעים?

כשאתם בוחנים את תנועת המשקיעים בצפון כיום, אתם מגלים תופעה של הקדמת תרופה למכה – או במקרה זה, הקדמת רכישה להסכם. הכותרות המבשרות על היתכנות להסדר מדיני או על רגיעה מסוימת בגזרה הצפונית משמשות כטריגר עבור אלו המזהים את הפוטנציאל הגלום בשיקום האזור. משקיעים נבונים מבינים כי המחירים הנוכחיים משקפים את אי-הוודאות, וכי ברגע שייחתם הסכם והביטחון יחזור, ערך הנכסים צפוי לזנק. עבורכם, כצופים מהצד, מדובר בשיעור מרתק בפסיכולוגיה של שוק: דווקא במקומות שנפגעו פיזית בצורה הקשה ביותר, כמו בתי מגורים במושבי הגדר שספגו פגיעות ישירות, מתחזקת ההבנה כי המדינה תירתם לשיקום מאסיבי, מה שמעורר תחושת הזדמנות יוצאת דופן.

כיצד השתנתה התפיסה התכנונית מחשש לרעידות אדמה לאיום טילים?

כדי להבין את עוצמת הביקוש הנוכחי לדירות חדשות, עליכם להביט אחורה על האופן שבו השתנתה התפיסה הביטחונית בישראל בעשור האחרון. אם בתחילת הדרך, בסביבות השנים 2009-2010, המניע המרכזי לחיזוק מבנים היה החשש מפני רעידת אדמה בעקבות השבר הסורי-אפריקאי, הרי שהמלחמה הנוכחית טרפה את הקלפים. באותן שנים נהנה הצפון מרגיעה יחסית, והדיון התמקד בסיכונים גאולוגיים. אולם כיום, אתם ניצבים מול מציאות שונה בתכלית.

המלחמה הנוכחית, במימדים שלא נראו כמותם מאז מלחמת יום כיפור, העתיקה את החזית אל תוך הבית פנימה. אם בעבר המלחמות הוכרעו על ידי טנקים בשטחים פתוחים, כיום האיום המרכזי הוא מטחי טילים אל עבר ריכוזי אוכלוסייה. עובדה זו הובילה לשינוי דרמטי בסדרי העדיפויות שלכם כרוכשים: הממ"ד (מרחב מוגן דירתי) אינו נתפס עוד כתוספת נחמדה או כדרישה סטטוטורית יבשה, אלא כעוגן הביטחון האישי המכריע ביותר. הצורך להיות מוגנים בתוך הדירה הספציפית שלכם, ללא צורך בריצה למקלט ציבורי, הפך למנוע הביקוש החזק ביותר בשוק הצפוני. אתם מחפשים את הביטחון הפיזי המיידי, והתובנה הזו היא שמניעה את הנהירה לעבר פרויקטים המבטיחים סטנדרט מיגון מודרני בערים שנמצאות בקו האש.

מדוע התחדשות עירונית היא הפתרון הכלכלי ביותר למיגון?

כאשר אתם בוחנים את האפשרויות העומדות בפניכם למיגון הבית בעידן של איום טילים בלתי פוסק, אתם עשויים לחוש חסרי אונים מול העלויות הכבדות והבירוקרטיה המתישה. השאלה המטרידה תושבים רבים בצפון היא כיצד ניתן להפוך את הדירה הישנה למבצר מוגן מבלי להיכנס לחובות כבדים. כאן נכנסת לתמונה התוכנית הממשלתית והכלכלית של התחדשות עירונית, המסתמנת לא רק כפתרון ביטחוני, אלא כמהלך כלכלי מבריק עבור בעלי הנכסים.

מדוע הוספת ממ"ד פרטי נחשבת למשימה כה מורכבת עבורכם?

במבט ראשון, הפתרון הפשוט ביותר נראה כהוספת ממ"ד לדירה הקיימת באופן עצמאי. אולם, ברגע שאתם צוללים לפרטים, אתם מגלים כי מדובר במשימה שגובלת בבלתי אפשרי עבור האזרח הממוצע. עלות בניית ממ"ד בודד נאמדת כיום במאות אלפי שקלים – הוצאה שרוב המשפחות בצפון אינן יכולות לעמוד בה, בטח לא בעתות משבר כלכלי ותעסוקתי. מעבר לכסף, אתם נדרשים להתמודד עם הליך סטטוטורי מורכב מול ועדות התכנון והבנייה. גם אם קיימים מסלולים ירוקים ואישורים מהירים יחסית למיגון, הרי שההתנהלות העצמאית מול קבלנים, מהנדסים ובירוקרטים דורשת תעצומות נפש וזמן שאין לכם. עבור רבים מכם, המכשול הכספי והניהולי הופך את חלום המיגון לבלתי מושג בשיטה הסטנדרטית.

כיצד מודל ההתחדשות העירונית פוטר אתכם מהעול הכספי?

הבשורה המשמעותית ביותר הגלומה בתהליכי התחדשות עירונית בצפון היא העובדה שהנטל הכלכלי והביצועי עובר מהתושב אל היזם. המודל פועל על בסיס של "עסקת חליפין" כלכלית: היזם מקבל מהמדינה זכויות בנייה נוספות במגרש, המאפשרות לו לבנות יחידות דיור חדשות למכירה בשוק החופשי, ובתמורה לכך הוא מעניק לכם, הדיירים הוותיקים, דירה חדשה לחלוטין. דירה זו כוללת סטנדרט מיגון מודרני עם ממ"ד תקני, מרפסת שמש, תשתיות חדישות ולעיתים אף חניה ומחסן. מבחינתכם, מדובר בשדרוג הנכס במאות אלפי שקלים ללא הוצאה ישירה מכיסכם. אתם מלווים על ידי אנשי מקצוע – עורכי דין, מפקחי בנייה ושמאים – שדואגים לאינטרסים שלכם לאורך כל הדרך, מה שמנטרל את הצורך להתמודד לבד עם המנגנון הבירוקרטי הסבוך.

האם הפתרון מתאים לכל סוגי היישובים והערים בצפון?

חשוב שתבינו כי קיימת הבחנה משמעותית בין סוגי היישובים בכל הנוגע ליכולת ליישם התחדשות עירונית. בערים גדולות ובינוניות כמו נהריה, עכו, כרמיאל והקריות, קיים פוטנציאל כלכלי גבוה לפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38. שם, ריכוז הבנייה הישנה והצפופה מאפשר ליזמים לייצר רווחיות שתממן את המיגון והבנייה מחדש. אולם, כאשר אתם בו

שאלות ותשובות נפוצות