האם ומתי ניתן לבטל הסכם פינוי בינוי מול היזם?

האם ומתי ניתן לבטל הסכם פינוי בינוי מול היזם?

בימים אלו, כששוק הנדל"ן הישראלי ניצב בפני אתגרים משמעותיים וקיפאון עמוק בצל אירועי המלחמה, אתם בוודאי חשים בחוסר הוודאות האופף את ענף ההתחדשות העירונית. תיקון החקיקה החדש שיצא לדרך בחודש נובמבר האחרון, נועד לחולל שינוי יסודי במאזן הכוחות שבין בעלי הדירות ליזמים. מטרתו המרכזית של התיקון היא להשיב לידיכם, הדיירים, את השליטה על גורל הנכס שלכם ולמנוע מצבים שבהם אתם הופכים ל"שבויים" בידי יזם שאינו מקדם את הפרויקט בפועל.

החוק החדש מבקש לשים סוף לתופעת "הישיבה על המדוכה", במסגרתה יזמים מחתימים דיירים אך משהים את התכנון משיקולי מימון או מכירה, ובכך הוא מתווה דרך ברורה לסיום התקשרויות במקרי סחבת.

באילו תנאים ניתן לבטל התקשרות עם קבלן או יזם?

על מנת שתוכלו להפעיל את הזכות המוקנית לכם בחוק ולדרוש את סיום ההתקשרות, עליכם להבין כי החוק אינו מאפשר ביטול שרירותי המבוסס על תחושות סובייקטיביות בלבד. המחוקק הגדיר אבני דרך ברורות ולוחות זמנים קשיחים, שמטרתם לבחון האם היזם אכן פועל בשקידה ראויה לקידום הפרויקט או שמא הוא מעכב אתכם ללא הצדקה. הבנת התנאים הללו היא קריטית עבורכם כבעלי נכסים המבקשים להגן על זכויותיכם ועל עתיד מגוריכם.

מהן מכסות החתימה ולוחות הזמנים הנדרשים מהיזם?

• במידה ובחלוף שנתיים (24 חודשים) ממועד חתימת ההסכם הראשון, לא הצליח היזם להגיע לחתימות של לפחות 50% מבעלי הדירות במתחם, קמה לכם הזכות לבחון את המשך צעדיכם.
• במידה ובחלוף ארבע שנים (48 חודשים) ממועד חתימת ההסכם הראשון, היזם טרם הגיע לרוב של 60% מבעלי הדירות, הדבר מהווה עילה נוספת לסיום ההתקשרות.

לוחות זמנים אלו נועדו להבטיח כי יזמים לא יחזיקו בחוזים "על המדף" במשך שנים מבלי שיש היתכנות אמיתית להשגת הרוב הדרוש לביצוע. מתי ניתן לממש את הזכות לביטול הסכם בפרויקט פינוי בינוי? ברגע שמתברר כי היזם לא עמד ביעדים אלו, נפתחת בפניכם הדלת החוקית להשתחרר מהחוזה.

האם חוסר התקדמות מול רשויות התכנון מהווה עילה לביטול?

מעבר להחתמת הדיירים, על היזם מוטלת האחריות להניע את גלגלי הבירוקרטיה התכנונית. החוק קובע כי אם בתוך פרק זמן של 52 חודשים היזם לא הגיש תוכנית למוסדות התכנון, או לא פעל באופן אקטיבי מול הרשויות לקידום הוצאת היתר הבנייה, אתם רשאים להודיע על ביטול ההסכם. מדובר בפרק זמן משמעותי של למעלה מארבע שנים, שבו מצופה מיזם מקצועי להראות התקדמות מוחשית.

במידה ומדובר בפרויקטים במסלול תמ"א 38, לוחות הזמנים קצרים אף יותר, שכן אופיים של פרויקטים אלו נחשב למורכב פחות מבחינה תכנונית מאשר מתחמי פינוי בינוי רחבי היקף.

כיצד עליכם לפעול באופן מעשי כדי לבטל את ההסכם?

הליך הביטול מחייב אתכם לפעול בסדר פעולות מוגדר כדי שההחלטה תעמוד במבחן משפטי. ראשית, עליכם לכנס אסיפת דיירים רשמית ומתועדת. במהלך האסיפה, עליכם לנהל פרוטוקול מסודר המשקף את החלטת הדיירים ואת העילות לביטול בהתבסס על החוק.

החלטת הביטול דורשת רוב של 50% מכלל בעלי הזכויות בבניין. נקודה זו חשובה במיוחד: המניין כולל גם את אותם דיירים שכלל לא חתמו על ההסכם מול היזם מלכתחילה. לאחר קבלת ההחלטה ברוב הנדרש, עליכם לשלוח מכתב רשמי ליזם המודיע לו על סיום ההתקשרות עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק. פעולה זו מסירה למעשה את המניעה להתקשרות עם יזם חדש ומאפשרת לכם להניע את הפרויקט מחדש, הפעם עם גורם שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו ולזרז את הבנייה המיוחלת.

מהם הסיכונים והחסרונות בביטול הסכם התחדשות עירונית?

בעוד שתיקון החקיקה מעניק לכם, בעלי הדירות, כלי עוצמתי להתמודדות עם סחבת יזמית, עליכם להכיר בכך שהשימוש בכוח זה אינו חסין מסיכונים וממורכבויות. העברת מרכז הכובד לידי הדיירים עלולה, במקרים מסוימים, לייצר דינמיקה שתפגע בסופו של יום בפרויקט כולו ותעכב את מימושו למשך שנים נוספות. חשוב שתבחנו בכובד ראש את ההשלכות האפשריות בטרם תבחרו במסלול של ביטול חד-צדדי.

האם כוח היתר שניתן לדיירים עלול לשמש לרעה?

אחד החששות המרכזיים העולים מתיקון החקיקה הוא האפשרות שדיירים סרבנים ינצלו את המנגנון החדש כדי להחזיק את שאר הבניין כ"בני ערובה". דמיינו מצב שבו קבוצת דיירים, שביצעו בעבר עבירות בנייה כגון פיצול דירות ללא היתר או בנייה בלתי חוקית, מסרבים לחתום על ההסכם המקורי משום שהתמורות שהוצעו להם אינן משקפות את המצב הבלתי חוקי הקיים.

כעת, כשהחוק מאפשר לבטל הסכם ברוב של 50% מכלל בעלי הזכויות – כולל אלו שלא חתמו – אותם דיירים סרבנים מקבלים לידיהם כוח פוליטי פנים-בנייני משמעותי. הם עלולים להוביל מהלך לביטול היזם הנוכחי, לא בגלל סחבת תכנונית אמיתית, אלא כדי לנסות ולאתר יזם חדש שיהיה מוכן "להכשיר את השרץ" או להעניק להם תמורות חריגות מעבר למה שמגיע להם על פי דין. במצב כזה, אתם, שאר השכנים שפעלו כחוק ומעוניינים בקידום הפרויקט, עלולים למצוא את עצמכם בנקודת ההתחלה רק בגלל אינטרסים זרים של מיעוט.

מהן ההשלכות הכספיות של ביטול ההסכם מול היזם?

סוגיית הפיצויים היא אולי המוקש המשפטי והכלכלי הגדול ביותר בתהליך הביטול. החוק אמנם מכיר בזכותכם לבטל את ההסכם במידה והתנאים לא התמלאו, אך הוא גם קובע במפורש כי ליזם המקורי עשויה לעמוד הזכות לפיצוי בגין הוצאותיו. כפי שאתם יכולים לתאר לעצמכם, יזם שכבר השקיע בתכנון ראשוני, ביועצים, במדידות ובשיווק, לא יוותר בקלות על השקעתו.

נכון להיום, גובה הפיצוי המגיע ליזם במקרה של ביטול לפי התיקון החדש אינו מוגדר בחוק באופן מפורש. חוסר בהירות זה יוצר פתח למאבקים משפטיים ממושכים בבתי משפט, שעלולים להימשך שנים. יתרה מכך, כל יזם חדש שיבחן את כניסתו לפרויקט יירתע אם ידע שרובץ עליו "חוב" פוטנציאלי ליזם הקודם או שתלויה ועומדת תביעה משפטית כנגד בע.

שאלות ותשובות נפוצות